Согласование перепланировки нежилого помещения в МКД

Три контура, которые проверяем до договора

1. Границы нежилого помещения

Сверяем сведения ЕГРН, поэтажный план, экспликацию и фактическую конфигурацию. Определяем, какие перегородки, проёмы, приборы и инженерные участки находятся внутри объекта и действительно принадлежат собственнику.

2. Общее имущество дома

Отдельно отмечаем несущие конструкции, фасад, входную группу, перекрытия, шахты, стояки, общедомовые сети и земельный участок. Если решение уменьшает или использует общее имущество, проектной документации одного собственника недостаточно: проверяются полномочия и требуемое решение собственников.

Для проёма или усиления может потребоваться конструктивный проект, а для витрины, двери, козырька или другой внешней части — проект и согласование изменения фасада.

3. Будущая функция

Фиксируем не рекламное название бизнеса, а реальные процессы: количество людей, оборудование, водопотребление, тепловыделения, отходы, шум, вентиляцию, доступность и режим работы. Эти данные влияют на проектные разделы и могут потребовать отдельных заключений и документов.

Изменение планировки не заменяет оформление деятельности, технологического процесса, вывески, лицензии или других требований к эксплуатации. Их включаем только при прямом указании в договоре.

Когда услуга подходит

Обращайтесь, если:

• собственник планирует перепланировку магазина, офиса, салона или другого нежилого помещения в жилом доме;
• меняются перегородки, проёмы, санузлы или внутренние инженерные системы;
• устраивается либо изменяется отдельный вход;
• затрагиваются несущие конструкции, перекрытия, фасад или общедомовые сети;
• помещение готовится под новую функцию и нужно проверить планировку до аренды или ремонта;
• проект уже есть, но неизвестно, достаточен ли комплект для Мосжилинспекции;
• требуются проект, техническое заключение и сопровождение одной подачи;
• получены замечания к проекту, санитарным материалам или правам на общее имущество;
• решение уже получено и нужно отделить следующий этап приёмки от текущей услуги.

Если работы выполнены без предварительного решения, сначала обследуем факт и определяем допустимый порядок. Обычный проект планируемых работ не выдаём за оформление уже изменённого помещения.

Что входит в базовое сопровождение

Стоимость — от 80 000 ₽ за сопровождение согласования одного нежилого помещения в МКД до фактического результата рассмотрения.

Базовый состав рассчитан для планируемых изменений ненесущих перегородок внутри одного помещения, без уменьшения общего имущества, изменения фасада, отдельного входа и объекта культурного наследия. В него входят:

• проверка сведений об объекте, исходного плана и прав заявителя;
• квалификация трёх контуров и перечень внешних зависимостей;
• проверка одного согласованного эскиза и будущей функции;
• проект перепланировки и техническое заключение в базовом составе;
• реестр документов для одной электронной подачи;
• контроль формы заявления и приложений;
• сопровождение одного обращения в Мосжилинспекцию;
• один цикл обработки фактических замечаний к материалам SEC-WAY;
• передача решения или иного результата рассмотрения;
• перечень условий ремонта и следующей стадии.

Это предварительный рыночный ориентир, а не фиксированная цена SEC-WAY. В базу не входят санитарно-эпидемиологическая экспертиза и акт аккредитованной организации, обследование и расчёты несущих конструкций, заключение автора дома, решение общего собрания, фасад, входная группа, земельный участок, дополнительные инженерные разделы, технологический проект бизнеса, изыскания, строительные работы, авторский и технический надзор, приёмка после ремонта, технический план, БТИ, кадастровое оформление, платежи и услуги третьих лиц.

На стоимость влияют:

• площадь, этаж и конфигурация помещения;
• назначение и фактическая технология бизнеса;
• количество посетителей, персонала и оборудования;
• мокрые зоны, вентиляция, дымоудаление, отопление и электроснабжение;
• несущие конструкции и тип перекрытий;
• отдельный вход, витрины, козырёк и другие элементы фасада;
• общедомовые сети, шахты, стояки и земельный участок;
• необходимость решения собственников;
• санитарная экспертиза и аккредитованные заключения;
• статус объекта культурного наследия;
• полнота документов БТИ и ЕГРН;
• планируются работы или уже выполнены;
• число замечаний и вариантов проекта.

Что получает заказчик

В результате базовой стадии передаём:

• вывод по трём контурам;
• реестр исходных данных и прав;
• проект и техническое заключение в согласованном составе;
• таблицу внешних зависимостей и ответственных участников;
• комплект одной электронной подачи;
• зафиксированную версию проекта;
• ответы на относящиеся к нашей работе замечания;
• решение Мосжилинспекции либо иной фактический результат рассмотрения;
• перечень условий, которые нельзя менять во время ремонта;
• список материалов для приёмки и дальнейшего оформления.

SEC-WAY не принимает решение Мосжилинспекции, общего собрания собственников, автора проекта дома, санитарной организации или другого участника. Мы отвечаем за согласованный состав своей работы и не выдаём внешнее решение за собственный результат.

Какие данные нужны

Для первичной проверки пришлите:

• адрес и номер помещения;
• выписку ЕГРН или основные сведения об объекте;
• поэтажный план и экспликацию БТИ;
• документ о праве или договор аренды и полномочия заявителя;
• эскиз существующей и желаемой конфигурации;
• описание будущей деятельности;
• перечень оборудования и инженерных потребностей;
• сведения о вентиляции, воде, канализации, тепле и электрической мощности;
• фотографии фасада, входа и внутренних помещений;
• документы об уже выполненных изменениях;
• ранее выданные решения, замечания и отказы.

Арендатору отдельно проверяем полномочия и согласие собственника. Не просим заранее собирать подписи жильцов или заказывать санитарный акт: сначала определяем, затрагивает ли решение общее имущество и какой документ нужен по фактам.

Как проходит согласование

Этапы работы

Действие и результат каждого шага фиксируем после проверки исходных данных.

6 этаповв естественном порядке

01Проверяем объект и…

02Разбираем три контура

03Фиксируем состав до…

04Готовим и проверяем…

05Сопровождаем одну…

06Передаём условия…

1. Этап 01⌕
   Проверяем объект и полномочия

   Сверяем МКД, помещение, заявителя, планы и фактическую стадию. Отделяем помещение в жилом доме от отдельно стоящего нежилого здания.

2. Этап 02◇
   Разбираем три контура

   Наносим на одну схему собственные границы, общее имущество и требования будущей функции. Для каждого спорного элемента указываем основание, документ и ответственного.

3. Этап 03✎
   Фиксируем состав до проектирования

   Определяем проектные разделы, техническое заключение, санитарные материалы, конструктив, фасад и решения собственников. Исключаем действия, которые не нужны для выбранного замысла.

4. Этап 04✓
   Готовим и проверяем комплект

   Разрабатываем предусмотренные договором материалы. Сверяем планы до и после, демонтаж и монтаж, инженерные решения, технологию, вход, фасад и границы общего имущества.

5. Этап 05↗
   Сопровождаем одну подачу

   Фиксируем отправленную версию, контролируем уведомления и обрабатываем фактические замечания к своей части. Новый бизнес-процесс или изменение проекта считается новой исходной задачей.

6. Этап 06▣
   Передаём условия ремонта и завершения

   После фактического результата выделяем обязательные проектные решения, скрытые работы, надзор и документы для приёмки. Технический план после перепланировки и кадастровые действия подключаются на следующей стадии, когда появилось основание.

Где процедура чаще всего ломается

• нежилое помещение в МКД принимают за отдельное здание;
• фактическая планировка не совпадает с БТИ;
• арендатор подаёт без достаточных полномочий собственника;
• проект описывает перегородки, но не будущую функцию;
• отдельный вход проектируют без проверки фасада, участка и общего имущества;
• вентиляцию подключают к шахте без подтверждения её назначения и пропускной способности;
• мокрые зоны и оборудование не увязаны с сетями;
• несущую стену считают внутренней перегородкой;
• санитарные материалы заказывают по старой версии проекта;
• решение собственников пытаются заменить письмом управляющей организации;
• во время ремонта меняют вход, проёмы или инженерные трассы;
• первоначальное решение считают завершением всей процедуры;
• технический план заказывают до проверки выполненного состояния.

Кто участвует и чем проверяем

Координатор ведёт заявление, версии и внешние зависимости. Архитектор-проектировщик отвечает за планировку. Конструктор подключается к несущим элементам. Инженеры внутренних систем проверяют нагрузки и подключения. Технолог описывает фактический процесс бизнеса. Специалист по санитарным требованиям и аккредитованная организация привлекаются только при подтверждённой необходимости.

Используем обмерные приборы, планы БТИ, сведения ЕГРН, САПР, ведомость помещений, матрицу трёх контуров и реестр версий. Конкретные программы, специалисты, СРО и аккредитации указываются после проверки их участия в договоре.

Лицензия МЧС не заменяет членство проектной организации в СРО и не является универсальным подтверждением для перепланировки. Если SEC-WAY выполняет отдельные лицензируемые работы, показываем относящуюся к ним лицензию; для проектной и санитарной части подтверждаем именно применимые полномочия исполнителя.

От чего зависит срок

Срок SEC-WAY зависит от состояния исходных планов, сложности функции, состава проектных разделов, необходимости обследования, санитарных материалов, решения собственников и участия автора дома. Срок Мосжилинспекции, аккредитованной организации, управляющей организации и других участников фиксируется отдельно.

Изменение арендатора, назначения, оборудования, входа или инженерной нагрузки меняет исходные данные. В таком случае сначала пересматриваем проект и зависимости, затем обновляем рабочий график.

Ответственность и гарантия SEC-WAY

SEC-WAY отвечает за согласованный состав подготовленных материалов, контроль версии подачи и исправление собственных недостатков. Гарантия действует 6 месяцев при неизменных помещении, функции, исходных данных и задании.

Гарантия не распространяется на внешние решения, изменения бизнеса и оборудования, скрытые факты об общем имуществе, самовольное отклонение подрядчика и новые требования после изменения задания. Положительное решение третьей стороны не гарантируем.

Нормативная основа

На 28 июля 2026 года проверены:

• статьи 25–29, 36 и 44 Жилищного кодекса РФ;
• Федеральный закон от 19 декабря 2023 года № 608-ФЗ;
• постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП;
• приложение 3 к № 508-ПП с составом проекта и требованиями к нежилым помещениям в МКД;
• постановление Правительства Москвы от 18 апреля 2025 года № 841-ПП;
• постановление Правительства Москвы от 28 ноября 2025 года № 2920-ПП;
• постановление Правительства Москвы от 7 апреля 2026 года № 950-ПП;
• приказ Минстроя России от 4 апреля 2024 года № 240/пр.

Перед подачей повторно проверяем действующую редакцию, назначение объекта, содержание проекта и применимость санитарных, пожарных, строительных и иных требований к конкретной функции.

Частые вопросы

Проверить нежилое помещение

Пришлите план БТИ, выписку ЕГРН, эскиз и кратко опишите будущую деятельность. Мы разделим собственные границы, общее имущество и требования функции, после чего назовём состав проекта, внешние документы и границы базовой цены.