Проект организации работ по сносу или демонтажу

Когда нужен проект

За разработкой обращаются, когда:

• планируется полный снос объекта капитального строительства;
• нужно подготовить документы для уведомления о планируемом сносе;
• существующий альбом не учитывает соседние здания, сети или стеснённую площадку;
• предстоит поэтапная разборка нескольких связанных объёмов;
• способ демонтажа нужно увязать с временными креплениями и устойчивостью конструкций;
• заказчик выбирает подрядчика и хочет закрепить безопасную технологическую основу;
• получены замечания к составу проекта или исходным данным;
• на участке остаются здания, сети, проезды или элементы благоустройства, которые необходимо сохранить.

Проект не заменяет техническое обследование. Законодательная логика строится в правильной последовательности: сначала получают сведения о фактическом состоянии и конструктивной схеме, затем на их основе выбирают способ сноса.

Что получает заказчик

Результат — электронный проект организации работ по сносу объекта капитального строительства. В зависимости от задания он включает:

• пояснительную записку с основанием разработки и характеристиками объекта;
• описание принятого способа и последовательности сноса;
• решения по отключению инженерно-технических сетей;
• мероприятия по защите людей, окружающей застройки и сохраняемых коммуникаций;
• границы опасных зон и порядок ограничения доступа;
• решения по устойчивости конструкций на каждом этапе;
• мероприятия по пылеподавлению, шуму и безопасной работе техники;
• расчётные объёмы отходов и схему их накопления и удаления;
• план земельного участка с размещением техники, временных зон и проездов;
• технологические схемы разборки;
• требования к восстановлению нарушенного благоустройства;
• перечень исходных данных, допущений и ограничений проекта.

Это проектная услуга. Физический демонтаж, вывоз отходов, уведомление органа власти, разрешения на перекрытие движения, ППР подрядчика и последующее снятие объекта с кадастрового учёта не входят автоматически.

После завершения сноса кадастровый инженер готовит акт обследования для снятия объекта с кадастрового учёта. Такой акт нельзя заменить проектом, потому что он подтверждает уже состоявшееся прекращение существования объекта.

Базовый состав услуги

В ориентир от 50 000 ₽ входит проект для одного отдельно стоящего объекта простой или средней сложности при готовом техническом обследовании, топографическом плане и сведениях об отключении сетей:

1. Проверка задания и исходных материалов.
2. Классификация объекта и границ проектирования.
3. Выбор принципиального способа и последовательности сноса.
4. Текстовая часть по установленному составу.
5. План площадки и основные технологические схемы.
6. Решения по опасным зонам, защите окружения и обращению с отходами.
7. Внутренняя проверка взаимной согласованности разделов.
8. Один электронный комплект и один цикл исправления фактических замечаний заказчика при неизменном задании.

Отдельно оцениваются выезд, обмеры, техническое обследование, инженерные изыскания, поиск сетей, расчёт временного усиления, обследование соседних зданий, проект организации дорожного движения, ППР, авторское сопровождение, уведомительная процедура, работы с опасными материалами, вывоз отходов и сам снос.

Снос, демонтаж, ППР и уведомление — разные задачи

На рынке проект часто называют «проектом демонтажа» или «ПОД». В градостроительном законодательстве используется точное название — проект организации работ по сносу объекта капитального строительства.

• Проект организации работ по сносу определяет общую безопасную организацию и принципиальную технологию.
• ППР детализирует выполнение конкретным подрядчиком с учётом выбранной техники, сменности, захваток и производственных условий.
• Уведомление о планируемом сносе — административное действие застройщика или технического заказчика; к нему в предусмотренных случаях прикладывают проект и материалы обследования.
• Ордер ОАТИ проверяют отдельно, если снос связан с земляными работами, временным ограждением или размещением временных объектов. До выхода на площадку нужно определить, применяется ли оформление ордера ОАТИ или уведомительный порядок, и увязать границы с проектом сноса.
• Физический снос выполняет подрядная организация на площадке.
• Акт обследования оформляют после завершения работ для кадастровой процедуры.

Такое разделение не позволяет включить в одну цену несопоставимые работы и исключает ситуацию, когда заказчик получает красивый альбом вместо документа, пригодного для своей стадии.

Какие исходные данные нужны

Для первичной оценки достаточно адреса, описания объекта, фотографий и имеющихся планов. Для выпуска проекта обычно нужны:

• техническое задание и сведения о правообладателе;
• документы, позволяющие однозначно идентифицировать объект;
• актуальные планы, поэтажные схемы, разрезы и конструктивные сведения;
• результаты и материалы обследования объекта;
• топографический план участка с инженерными сетями;
• сведения об отключении и переносе коммуникаций;
• данные о соседних зданиях, сооружениях, дорогах и охранных зонах;
• условия доступа техники, места временного накопления и вывоза отходов;
• информация об опасных материалах и загрязнениях, если они возможны;
• требования собственников сохраняемых объектов и сетевых организаций;
• ранее разработанные проекты, предписания и замечания.

Если часть материалов отсутствует, составляем ведомость дефицита данных: что нужно получить, кто это делает и на какое решение влияет. Для сложной или частично сохраняемой конструкции может потребоваться отдельное проектирование архитектурных и конструктивных решений.

Как разрабатываем проект

Этапы работы

Действие и результат каждого шага фиксируем после проверки исходных данных.

7 этаповв естественном порядке

01Определяем границы…

02Проверяем исходные…

03Выбираем способ и…

04Увязываем площадку и…

05Формируем текстовую…

06Проводим внутренний…

07Передаём комплект и…

1. Этап 01⌕
   Определяем границы задачи

   Фиксируем, что сносится полностью, что сохраняется и где заканчивается ответственность проектировщика. Отделяем проект сноса от обследования, ППР, уведомления и кадастровых работ.

2. Этап 02◇
   Проверяем исходные данные

   Сопоставляем планы с фактической конструктивной схемой, изучаем обследование, сети, окружение и подъезды. Критические пробелы закрываем до выбора технологии, а не маскируем общими формулировками.

3. Этап 03✎
   Выбираем способ и последовательность

   Определяем направления разборки, этапы освобождения здания, допустимую технику, необходимость ручных операций и временных креплений. Для частичного демонтажа проверяем устойчивость сохраняемой части; при необходимости разрабатывается отдельный проект усиления несущих конструкций.

4. Этап 04✓
   Увязываем площадку и защитные мероприятия

   Наносим опасные зоны, проезды, стоянки техники, места временного накопления материалов и сохраняемые объекты. Определяем меры против неконтролируемого обрушения, повреждения сетей, падения фрагментов и доступа посторонних.

5. Этап 05↗
   Формируем текстовую и графическую части

   Описание технологии, план площадки и схемы этапов должны показывать один и тот же порядок. Объёмы отходов, используемая техника и доступное пространство проверяются на совместимость.

6. Этап 06▣
   Проводим внутренний контроль

   Сверяем объект, адрес, конструктивную схему, последовательность, отключение сетей, опасные зоны и мероприятия по защите. Проверяем документ по матрице «риск — решение — лист проекта — исходное подтверждение».

7. Этап 07⌕
   Передаём комплект и обрабатываем замечания

   Формируем контрольный архив и реестр файлов. Если замечание относится к выполненному нами объёму и исходные данные не изменились, корректируем документ в согласованных договором границах.

Что особенно проверяем

• устойчивость остающихся конструкций на промежуточных этапах;
• фактическое отключение или защиту инженерных сетей;
• возможность работы выбранной техники в габаритах площадки;
• влияние вибрации, пыли, шума и падающих элементов на окружение;
• безопасность проходов, проездов и соседних участков;
• порядок работы рядом с действующими зданиями;
• раздельное обращение с материалами и отходами;
• отсутствие противоречий между обследованием, текстом и схемами;
• необходимость специальных решений для объектов культурного наследия.

Если снос может повлиять на объект культурного наследия или его территорию, заранее определяем необходимость раздела о сохранности объекта культурного наследия. Обычная ссылка на осторожное производство работ такой раздел не заменяет.

Почему проект приходится переделывать

• проект начали до обследования и фактическая конструктивная схема оказалась другой;
• в документе перепутаны полный снос и частичный демонтаж;
• не показано отключение действующих сетей;
• выбранная техника не помещается на площадке или нарушает охранную зону;
• опасные зоны выходят на соседний участок, тротуар или проезжую часть без решений по защите;
• последовательность создаёт неустойчивую промежуточную схему;
• текстовая часть расходится с планом и технологическими схемами;
• отходы посчитаны формально, а места накопления и вывоз не увязаны с площадкой;
• не учтены сохраняемые здания, зелёные насаждения и элементы благоустройства;
• после выпуска изменился подрядчик, техника, способ работ или границы сноса.

Для крупного комплекса сначала может потребоваться общая разработка проектной и рабочей документации, в которой проект сноса занимает определённое место и не конкурирует с остальными разделами.

От чего зависит стоимость

Ориентир от 50 000 ₽ относится к одному отдельно стоящему объекту простой или средней сложности и не является ценой физического демонтажа. На стоимость проекта влияют:

• габариты, этажность, материал и конструктивная схема;
• полный снос или частичное сохранение конструкций;
• количество зданий и очередей работ;
• плотность окружающей застройки;
• наличие действующих сетей и охранных зон;
• полнота обследования, топографии и исходных чертежей;
• необходимость выезда, обмеров и дополнительных расчётов;
• работа рядом с дорогой, действующим предприятием или объектом культурного наследия;
• количество технологических схем и вариантов;
• необходимость временного усиления и защиты соседних объектов;
• сопровождение замечаний сверх базового цикла.

До договора выдаём смету с базовым составом и отдельными опциями. Цена услуг изыскателей, подрядчика по сносу, перевозчиков и государственных процедур не скрывается в общей сумме.

От чего зависит срок

Срок разработки определяем после проверки исходных данных. На него влияют готовность обследования и топографии, сложность конструктивной схемы, число этапов, согласование отключения сетей, необходимость расчётов и скорость ответов заказчика.

Срок уведомительной процедуры, ответа органа власти, работ сетевой организации или согласования стороннего собственника не является сроком SEC-WAY. Если меняются границы сноса, техника или способ производства, сначала оцениваем влияние на уже подготовленные решения.

Кто и как выполняет работу

Над проектом работают специалисты по организации строительства и конструктивным решениям. Для сложной задачи подключаются обследователь, инженер по сетям, геодезист и профильный специалист по объектам культурного наследия. Состав команды подтверждаем под конкретный договор; неподтверждённые квалификации и допуски на странице не заявляем.

Используем CAD/BIM-инструменты, геоданные и контроль версий. Программа помогает согласовать планы и схемы, но не заменяет обследование и инженерную проверку промежуточной устойчивости.

Границы ответственности и гарантия

SEC-WAY отвечает за соответствие разработанного комплекта утверждённому заданию и достоверным исходным данным. Если в течение шести месяцев обнаружится допущенный нами недостаток при неизменных исходных условиях, исправим его без дополнительной оплаты.

Мы не гарантируем решение государственного органа, действия подрядчика, отсутствие скрытых дефектов, фактическое отключение сетей и безопасность работ, выполненных с отступлением от проекта. Изменение объекта, технологии, техники или законодательства после выпуска оценивается отдельно.

Частые вопросы

Получить состав проекта до договора

Пришлите адрес, фотографии, имеющиеся планы, материалы обследования и сведения о сетях. Мы определим, нужен ли проект полного сноса или комплект для частичного демонтажа, перечислим недостающие данные и подготовим смету с понятными границами результата.