Акт обследования для снятия объекта с кадастрового учёта в Москве

Когда нужен акт обследования

Документ готовят, если:

• здание снесено полностью;
• сооружение демонтировано и прекратило существование;
• объект незавершённого строительства ликвидирован;
• здание погибло вследствие события и обычная процедура требует акта обследования;
• помещение или машино-место прекратило существование из-за прекращения здания либо преобразования;
• на участке числится фактически отсутствующий объект;
• после сноса продолжают начислять налог на зарегистрированный объект;
• запись об объекте мешает строительству, продаже или кадастровым работам;
• получено приостановление по ранее подготовленному акту;
• требуется проверить, какие связанные объекты и права нужно учитывать одновременно.

Для снятия ранее учтённого земельного участка акт обследования не предназначен. Для изменения сохранившегося здания нужен технический план. Если объект физически существует, но запись ошибочна или дублируется, сначала определяем реестровую либо судебную процедуру. Если здание или помещение одновременно числится защитным сооружением гражданской обороны, снятие ЗС ГО со специального учёта проводят отдельно: кадастровый акт не заменяет решение комиссии и документы МЧС.

Когда акт готовить рано

Акт нельзя использовать как замену завершению демонтажа. Сначала оцениваем ситуацию, если:

• сохранены стены, перекрытия или иная конструктивная система;
• осталась часть сооружения, способная быть самостоятельным объектом;
• демонтирована только пристройка, этаж или внутренние элементы;
• на месте старого объекта уже создан новый, а их контуры и документы смешаны;
• неизвестно, какой из нескольких кадастровых номеров относится к площадке;
• в здании числятся помещения или машино-места с отдельными правами;
• правообладатель и заявитель не совпадают;
• снос требовал документов, которых нет в комплекте;
• идёт спор о существовании или принадлежности объекта;
• фактическое отсутствие нельзя безопасно подтвердить осмотром и материалами.

Если объект сохранился, акт с недостоверным выводом создаёт риск приостановления и ответственности кадастрового инженера.

Три доказательства одного результата

Акт должен описывать один идентифицированный объект и один подтверждённый факт. Фотография пустого участка без связи с ЕГРН недостаточна.

Что получает заказчик

В согласованный комплект могут входить:

• проверка выписки ЕГРН и связанных объектов;
• вывод о применимости акта обследования;
• перечень недостающих оснований;
• программа осмотра;
• выезд кадастрового специалиста;
• фотофиксация места и сохранившихся элементов;
• схема сопоставления объекта с участком;
• анализ документов о сносе или гибели;
• заключение кадастрового инженера;
• акт обследования в актуальной XML-схеме;
• электронная подпись кадастрового инженера;
• скан-образы предусмотренных приложений;
• печатное представление для проверки заказчиком;
• инструкция по подаче;
• сопровождение относящихся к нашей работе замечаний в объёме договора;
• контрольная сверка выписки после успешного снятия.

Если работы только планируются, сначала нужен проект организации работ по сносу, а не кадастровый акт. Проектирование, разрешительные действия, демонтаж, вывоз отходов, обследование соседних конструкций, прекращение договоров и судебное сопровождение не включаем автоматически.

Какие сведения нужны для начала

Для первичной проверки пришлите кадастровый номер, адрес, описание причины прекращения объекта и фотографии площадки. Далее могут понадобиться:

• выписка ЕГРН на объект;
• выписка на земельный участок;
• документы о праве;
• документы о сносе, демонтаже или гибели;
• решение собственника;
• акт выполненных демонтажных работ;
• уведомления и разрешительная документация, если они применимы;
• документы об образовании или преобразовании помещений;
• планы БТИ и архивные материалы;
• судебный акт;
• документы о чрезвычайном событии;
• сведения о связанных помещениях и машино-местах;
• доверенность представителя;
• прежний акт и уведомление о приостановлении.

Набор зависит от причины и даты прекращения объекта. Кадастровый инженер оценивает не название файла, а его связь с объектом и фактическим событием.

Как проходит подготовка

Этапы работы

Действие и результат каждого шага фиксируем после проверки исходных данных.

7 этаповв естественном порядке

01Идентифицируем…

02Проверяем основание…

03Осматриваем место

04Разбираем связанные…

05Готовим заключение

06Собираем и проверяем…

07Передаём пакет

1. Этап 01⌕
   Идентифицируем запись ЕГРН

   Проверяем кадастровый номер, адрес, контур, вид объекта, права и связанные помещения. Отделяем отсутствующий объект от расположенного рядом или построенного позднее.

2. Этап 02◇
   Проверяем основание и заявителя

   Устанавливаем причину прекращения существования и документы, которые её подтверждают. Проверяем, кто вправе участвовать в кадастровом действии и есть ли зарегистрированные права.

3. Этап 03✎
   Осматриваем место

   Специалист выезжает на площадку, сопоставляет её с исходными сведениями и фиксирует фактическое состояние. Отдельно описывает остатки конструкций и признаки, влияющие на вывод.

4. Этап 04✓
   Разбираем связанные объекты

   Проверяем помещения, машино-места, части и новый объект на том же участке. Формируем последовательность действий, чтобы после снятия не остались противоречивые записи.

5. Этап 05↗
   Готовим заключение

   Кадастровый инженер объясняет, на каких сведениях основан вывод о прекращении существования и какие документы включены в приложение.

6. Этап 06▣
   Собираем и проверяем XML

   Формируем акт в действующей схеме, сверяем идентификаторы, реквизиты, приложения и электронную подпись. Печатное представление передаём для смысловой проверки.

7. Этап 07⌕
   Передаём пакет

   Объясняем состав заявления и следующий шаг. При включённом сопровождении разбираем замечания, относящиеся к подготовленному нами акту.

Что проверяем на месте

Осмотр не равен общему техническому обследованию здания. Для акта фиксируем:

• совпадение места с кадастровой записью;
• доступность бывшего контура;
• наличие или отсутствие надземных конструкций;
• остатки фундамента и их характер;
• элементы сооружения, которые могли сохраниться;
• следы разделения или преобразования;
• наличие нового объекта в прежнем контуре;
• связь с земельным участком и окружающими ориентирами;
• фотофиксацию контрольных точек;
• возможность однозначного вывода о прекращении существования.

Если требуется оценка безопасности остатков, состояния грунта или пригодности конструкций, назначаем отдельное обследование.

Частые причины приостановления

• кадастровый номер в акте не соответствует осмотренному месту;
• объект прекратил существование не полностью;
• не раскрыта судьба помещений или машино-мест;
• документ-основание относится к другому объекту;
• заявитель не связан с зарегистрированным правом;
• в ЕГРН есть несколько похожих записей;
• новый объект ошибочно принят за остаток старого либо наоборот;
• XML и приложения содержат разные реквизиты;
• заключение не объясняет установленный факт;
• электронная подпись не проходит проверку;
• используется неактуальная XML-схема;
• требуется иной порядок, при котором акт обследования не является основанием.

Мы не обещаем снятие без замечаний: в реестре могут обнаружиться связанные права и объекты, которых не было в исходном комплекте. Собственную ошибку исправляем, новый объём согласуем отдельно.

Стоимость и базовый состав

Предварительный ориентир — от 7 500 ₽ за акт обследования одного объекта простой идентификации. Это предварительный рыночный ориентир, а не фиксированная цена SEC-WAY.

В базовый ориентир входят проверка комплектной выписки ЕГРН и документа-основания, один выезд в пределах Москвы, осмотр доступного места, стандартная фотофиксация, один XML-акт, электронная подпись кадастрового инженера и печатное представление. Поиск документов, сложная идентификация нескольких записей, обследование остатков, несколько объектов и исправление чужого приостановления считаются отдельно.

От чего зависят цена и срок

На расчёт влияют:

• вид объекта: здание, сооружение, незавершённое строительство, помещение или машино-место;
• количество кадастровых номеров;
• наличие связанных помещений и прав;
• ясность местоположения и старого контура;
• фактический объём сохранившихся конструкций;
• причина прекращения существования;
• комплектность документов о сносе или гибели;
• удалённость и доступ на площадку;
• необходимость архивного поиска;
• число правообладателей;
• наличие нового объекта на том же месте;
• прежнее приостановление;
• количество отдельных актов;
• состав сопровождения.

Срок SEC-WAY определяем после проверки ЕГРН, оснований и доступа. Срок кадастрового учёта и регистрации прекращения права указываем отдельно: он зависит от органа регистрации и комплекта заявления.

Команда и контроль качества

Акт готовит и подписывает кадастровый инженер, имеющий право выполнять кадастровые работы. Сведения о конкретном исполнителе и членстве в СРО предоставляем в предложении.

Контроль включает проверку выписки, карту связей объектов, журнал фотофиксации, соответствие места кадастровому номеру, отдельную оценку сохранившихся элементов, сверку приложений с XML и контроль электронной подписи.

Границы ответственности и гарантия

SEC-WAY отвечает за осмотр, вывод кадастрового инженера и XML в согласованном объёме. Если при неизменных исходных данных обнаружится наша ошибка, исправим её без дополнительной оплаты в течение шести месяцев после передачи.

Гарантия не распространяется на решение Росреестра, достоверность скрытых заказчиком обстоятельств, состояние неосмотренных подземных частей, права третьих лиц, новый объект и изменение площадки после выезда.

Нормативная основа

На 24 июля 2026 года проверены:

• Федеральный закон № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости, включая акт обследования как документ для учёта прекращения существования объекта;
• Федеральный закон № 221-ФЗ о кадастровой деятельности;
• приказ Росреестра от 24 мая 2021 года № П/0217 о форме, составе сведений и требованиях к акту обследования;
• действующая редакция требований и XML-схема для акта обследования.

Специальные случаи, когда закон допускает иной документ или действия уполномоченного органа, проверяем отдельно. Не выдаём общий порядок за универсальный.

Частые вопросы

Заказать предварительную проверку

Пришлите кадастровый номер, адрес, выписку ЕГРН, фотографии площадки и документы о сносе или гибели объекта. SEC-WAY определит, подходит ли акт обследования, какие связанные записи проверить и сколько отдельных документов потребуется.