Допуск СРО для застройщика: Когда требуется и как получить

Допуск СРО для застройщика

Чтобы понять, необходимо ли застройщику получать допуск СРО, сначала разберемся с терминологией этого вопроса. Для этого обратимся к основополагающему нормативному акту – Градостроительному кодексу Российской Федерации. В соответствии со статьей 1 застройщик – это субъект (физическое или юридическое лицо), который обеспечивает строительные работы на объекте капитального строительства. Под строительными работами в данном случае понимаются капитальный ремонт, строительство, демонтаж, реконструкция, подготовка проекта или инженерные изыскания.

При этом застройщик должен обладать правами на земельный участок, на котором находится объект капитального строительства:

• участок может находиться у него в собственности,
• участок может быть передан ему в соответствии с законодательством.

Застройщик может проводить все работы сам или привлекать к их выполнению третьих лиц.

Правовые нормы

Если компания или индивидуальный предприниматель планирует выполнять строительные работы по договору подряда стоимостью менее 10 миллионов рублей, то вступать в СРО не обязательно. Это указано в статье 52 кодекса. В проектных или изыскательских работах нет никаких ограничений по суммам договора.

Аналогичные нормы прописаны в Градостроительном кодексе и относительно компаний-застройщиков. В зависимости от конкретного вида деятельности обращать внимание нужно на статьи 47, 48 и 52.

Если договор на выполнение работ на объекте капитального строительства заключается непосредственно с застройщиком, техническим заказчиком или лицом, которое отвечает за эксплуатацию объекта, то членство в СРО для исполнителя обязательно. То есть, если застройщик привлекает для исполнения договора подрядные организации, то ему допуск СРО не требуется, а вот для исполнителя он будет обязательным. Еще раз уточним, что это правило только для тех договоров и контрактов, сумма которых составляет более 10 миллионов рублей.

Если застройщик выполняет работы сам

Если застройщик самостоятельно будет выполнять работы на объекте капитального строительства, следует искать разъяснения в статье 52 Градостроительного кодекса. В пунктах 3 и 3.1 поясняется, кто имеет право выполнять такие работы и какую ответственность они будут нести. В частности, если застройщик осуществляет строительные работы сам, то он также должен быть членом СРО.

При этом независимо от того, чьими силами выполняются работы на объекте капитального строительства, ответственность за их качество и безопасность все равно будет лежать на застройщике. Аналогичное правило действует и в отношении соответствия итогового проекта нормативным требованиям.

Таким образом, членство в СРО для застройщика обязательно, если он планирует в отношении объекта капитального строительства самостоятельно:

• готовить проектную документацию,
• выполнять строительные работы,
• делать капитальный ремонт,
• проводить реконструкцию.

Если же для выполнения работ застройщик планирует привлечь подрядчика, то это можно сделать только при наличии у подрядной организации допуска. А вот субподрядчику для выполнения таких работ получение допуска СРО не требуется.

Технический заказчик

Вновь возвращаемся к Градостроительному кодексу, чтобы понять, кто же такой технический заказчик. В соответствии с ГрК, так называется юридическое лицо, которое от имени застройщика заключает договоры на выполнение работ, касающихся объекта капитального строительства.

В этом же документе мы можем найти функции технического заказчика:

• организация подготовки проектной документации,
• организация инженерных изысканий,
• организация работ по строительству, капитальному ремонту, демонтажу или реконструкции объекта,
• обеспечение специалистов всеми материалами и документами,
• подготовка заданий для исполнения,
• согласование и утверждение проекта,
• подписание документов для получения разрешения на эксплуатацию объекта.

Технический заказчик, как и подрядная организация, обязан быть членом СРО и иметь допуск.

В связи с возникающими у компаний вопросами Минстрой России еще в 2021 году выпустил письмо N 48434-СИ/02. Там перечислены ситуации, когда получение допуска для заказчика-застройщика от саморегулируемой организации не требуется:

• если он заключает договоры или контракты на выполнение работ на отдельных этапах строительства, реконструкции или сноса,
• если он осуществляет подготовку заданий на исполнение указанных работ,
• если он обеспечивает подрядчиков документами и имуществом для исполнения обязательств по договору,
• если он подписывает проектную документацию или разрешение на эксплуатацию объекта.

Если говорить проще, то заказчику, который всего лишь обеспечивает исполнение строительства подрядными организациями, не нужно вступать в СРО.

Порядок получения застройщиком допуска СРО

Условия для вступления в СРО перечислены в Градостроительном кодексе и федеральном законе № 315-ФЗ:

• как минимум 2 штатных сотрудника, включенных в национальный реестр,
• высшее профильное образование у руководителя компании и включенных в реестр специалистов,
• наличие у перечисленных лиц 10 лет стажа работы по специальности из утвержденного перечня. Если есть сертификат о прохождении оценки квалификаций, то достаточно 5-летнего стажа,
• представление документов о повышении квалификации не ранее, чем 5 лет назад,
• наличие оборудования, техники, помещения и других материалов для выполнения работ.

Помимо требований, установленных законодательством, любая саморегулируемая организация может предъявлять к кандидатам на включение в СРО дополнительные условия.

Стоимость вступления в СРО

Для получения допуска СРО необходимо внести средства в качестве взносов. Взносов несколько, каждый из них имеет свое назначение:

1. Вступительный – уплачивается единовременно при вступлении нового члена в СРО. Его размер зависит от региона нахождения СРО и варьируется от 0 до 100 000 рублей.
2. Членский – уплачивается каждый месяц в размере 3 000 – 15 000 рублей. Средства из членских взносов направляются на обеспечение работы СРО, и именно за счет них покрываются ее ежедневные нужды. Точную сумму определяют члены СРО на общем собрании.
3. Компенсационный – разделяется на два вида: фонд возмещения вреда и фонд обеспечения договорных обязательств. Из собранных средств в дальнейшем возмещается ущерб, нанесенный деятельностью члена СРО или невыполнением договорных обязательств третьим лицам. Точная сумма взноса в компенсационный фонд рассчитывается в зависимости от суммы контракта, на который рассчитывает участник СРО. Она составляет от 50 000 до 1 000 000 рублей для фонда возмещения вреда и от 150 000 до 3 500 000 рублей для фонда обеспечения договорных обязательств.
4. Целевой – не является регулярным взносом. Средства, полученные в качестве целевых взносов, направляются на какую-либо цель. Необходимость введения такого взноса выносится на обсуждение участников СРО на очередном собрании. В качестве примера такого взноса можно привести сбор средств на покупку машины для выездных проверок.
5. Страховой – страхование не является обязательным для вступления в СРО, если иное не установлено внутренними документами конкретной саморегулируемой организации. Все же лучше заключить договор страхования гражданской ответственности, так как при возникновении нежелательных ситуаций так можно обеспечить собственную финансовую защиту. Если обязательность страхования указана в локальных актах СРО, то его стоимость составляет от 5 000 до 30 000 рублей.

Подтверждение членства в СРО

Проверить, является ли застройщик членом СРО, можно через поиск по Единому реестру на сайтах НОПРИЗ и НОСТРОЙ (в зависимости от типа выполняемых работ). Какое-либо документальное подтверждение больше не требуется, хотя раньше можно было получить выписку. Ее выдают и сейчас, если сделать соответствующий запрос, но на практике она не используется, так как реестры находятся в свободном доступе.