Внесение изменений в ПЗЗ Москвы

Что именно можно менять

Предложение может относиться к одному или нескольким элементам ПЗЗ:

• перечню видов разрешённого использования;
• границе территориальной зоны или подзоны;
• предельной высоте, плотности и проценту застройки;
• минимальным отступам и иным параметрам регламента;
• отображению участка и существующих объектов на картах;
• техническому расхождению между ПЗЗ и утверждённой документацией.

Каждый вариант требует своего обоснования. Запрос «разрешить больше площади» без привязки к конкретной норме, территории и инфраструктурным последствиям не превращается в качественное предложение только за счёт большого числа приложений.

Когда услуга нужна

• нужный ВРИ отсутствует в действующем регламенте;
• ГПЗУ содержит нулевые или недостаточные параметры для проекта;
• участок находится в зоне «Ф», а планируется строительство или существенная реконструкция — для предварительной диагностики этой ситуации есть отдельная услуга изменения ВРИ участка в зоне «Ф»;
• граница зоны делит участок либо не соответствует утверждённой документации;
• проект предполагает иную высоту, плотность или процент застройки;
• требуется привести ПЗЗ в соответствие с проектом планировки территории;
• ранее получен отказ или замечания к обоснованию.

Если целевой вид уже относится к основным, а параметры подходят, рекомендуем стандартное изменение вида разрешённого использования участка вместо изменения ПЗЗ.

Результат работы

Заказчик получает не универсальное заявление, а комплект под одну согласованную редакцию:

• градостроительное заключение о причине ограничения;
• таблицу «действующая норма — предлагаемая норма — основание»;
• схему территории и объектов в проверенном масштабе;
• описание целевой функции и технико-экономических показателей;
• карту ограничений и смежной градостроительной документации;
• пояснительную записку с аргументацией;
• электронное заявление и комплект приложений;
• подтверждение подачи и журнал замечаний;
• итоговый паспорт решения и дальнейших действий.

Если город поддерживает предложение, дальнейшее оформление выполняется в установленном порядке. Если предложение отклонено, передаём официальный ответ и разбор причин. Мы не подменяем решение Городской комиссии и Правительства Москвы.

Что входит в базовый состав

1. Аудит одного сформированного участка и одной проектной цели.
2. Проверка ПЗЗ, Генплана, ГПЗУ, ЕГРН и доступной документации по планировке.
3. Определение одной редактируемой нормы и границ территории изменения.
4. Проверка прав, существующих объектов и основных ограничений.
5. Подготовка одного предложения, пояснительной записки и схем.
6. Одна электронная подача через действующий городской сервис.
7. Сопровождение одного цикла рассмотрения и ответы на замечания в пределах задания.
8. Передача архива и паспорта следующих шагов.

Разработка полноценной архитектурно-градостроительной концепции, визуально-планировочной модели, транспортных и инфраструктурных расчётов, проекта планировки, кадастровые работы, судебное оспаривание и повторная подача с новой функцией или параметрами рассчитываются отдельно. Если право, договор и сведения ЕГРН противоречат друг другу, до градостроительного обоснования нужен правовой аудит земельного участка.

Исходные данные

Для первичного аудита просим:

• кадастровый номер и выписку ЕГРН;
• документ о праве или договор аренды;
• сведения о существующих зданиях и сооружениях;
• действующий ГПЗУ, если его получали;
• описание планируемой функции;
• целевые площадь, высоту, плотность и другие параметры;
• имеющуюся концепцию, посадку объекта или технико-экономические показатели;
• решения по ППТ, ПМТ, КРТ и другим проектам территории, если они известны;
• предыдущие обращения, замечания и отказы.

Недостающие материалы делим на обязательные для подачи и полезные для усиления позиции. Не включаем дорогостоящий расчёт в задание, пока не объяснено, какой тезис он должен подтвердить.

Как строится предложение

Этапы работы

Действие и результат каждого шага фиксируем после проверки исходных данных.

7 этаповв естественном порядке

01Находим реальное…

02Фиксируем…

03Проверяем территорию

04Собираем…

05Подаём предложение

06Отрабатываем замечания

07Передаём итог

1. Этап 01⌕
   Находим реальное ограничение

   Сопоставляем бизнес-задачу с ПЗЗ и ГПЗУ. Проверяем, блокирует ли проект вид использования, территориальная зона, предельный параметр, документация по планировке или другое ограничение.

2. Этап 02◇
   Фиксируем редактируемую норму

   Формулируем изменение так, чтобы было понятно, что именно должно измениться на карте или в градостроительном регламенте. Отделяем основную правку от желательных, но необязательных параметров.

3. Этап 03✎
   Проверяем территорию

   Анализируем границы, существующую застройку, транспорт, инженерную и социальную инфраструктуру, ЗОУИТ, объекты культурного наследия, КРТ, ППТ и ПМТ. Глубина зависит от проекта и основания изменения.

4. Этап 04✓
   Собираем доказательную модель

   Связываем целевой ВРИ и параметры с функцией объекта, планировочной ситуацией и подтверждающими материалами. Каждое приложение должно отвечать на конкретный вопрос, а не увеличивать объём комплекта.

5. Этап 05↗
   Подаём предложение

   Заполняем электронное заявление и прикладываем согласованные материалы. Сохраняем финальную версию, контрольную сумму комплекта и подтверждение отправки.

6. Этап 06▣
   Отрабатываем замечания

   Разделяем запрос на техническое уточнение и требование, которое меняет проект. Первое исправляем в пределах задания; второе выносим на решение заказчика с оценкой последствий.

7. Этап 07⌕
   Передаём итог

   Формируем архив рассмотрения и дорожную карту: дождаться правового акта, получить новый ГПЗУ, скорректировать проект либо изменить стратегию после отказа.

Почему предложение отклоняют

• выбран не тот документ: проблема находится не в ПЗЗ;
• заявитель просит ВРИ или параметры без связи с конкретным проектом;
• границы участка, зоны и объектов противоречат друг другу;
• целевые показатели не подкреплены планировочной и инфраструктурной логикой;
• не учтены ППТ, КРТ, ЗОУИТ или объект культурного наследия;
• проект конфликтует с утверждённым развитием территории;
• в процессе рассмотрения меняются функция, площадь или параметры;
• замечание требует нового исследования, которого нет в исходном задании.

До подачи составляем карту этих рисков. При уже полученном формальном отказе проверяем, поможет ли устранение причины отказа в государственной услуге или необходимо пересобрать сам проект. Даже сильное обоснование не создаёт обязанности города поддержать частную инициативу.

От чего зависит стоимость

Базовый расчёт относится к одному участку, одной редактируемой норме и одному циклу рассмотрения. На цену влияют:

• число участков, зон и правообладателей;
• тип изменения: ВРИ, граница, высота, плотность или комплекс параметров;
• наличие ГПЗУ, ППТ, ПМТ, КРТ и утверждённой концепции;
• требуемый объём схем, визуализации и расчётов;
• транспортные, инженерные, социальные и природоохранные ограничения;
• расхождения ЕГРН и необходимость кадастровых работ;
• наличие предыдущего отказа;
• изменение проектной цели после начала подготовки.

Цена сопровождения не включает проектирование, городские платежи, кадастровые работы и услуги сторонних специалистов, если они не названы в смете.

От чего зависит срок

Срок SEC-WAY состоит из аудита, подготовки и обработки замечаний в пределах технического задания. Отдельно указываем административное рассмотрение и подготовку городского правового акта: эти этапы зависят от уполномоченных органов и не контролируются исполнителем.

На график влияют готовность концепции, полнота исходных данных, необходимость междисциплинарных расчётов и согласование параметров заказчиком. Изменение функции или технико-экономических показателей после подачи требует повторной проверки.

Границы ответственности и гарантия

SEC-WAY гарантирует качество подготовленных материалов в пределах согласованного задания. Если в течение шести месяцев обнаружится недостаток, допущенный нами при неизменных исходных данных и требованиях, исправим его без дополнительной оплаты.

Гарантия не распространяется на решение города, изменение законодательства, ПЗЗ или проекта после передачи результата. Положительное изменение ПЗЗ не является разрешением на строительство и не подтверждает автоматически экономику проекта.

Частые вопросы

Проверить основание для изменения ПЗЗ

Пришлите кадастровый номер, ГПЗУ и краткое описание целевой функции и параметров. Мы определим, какая норма блокирует проект, какие доказательства нужны и что войдёт в коммерческое предложение.