Изменение ВРИ участка в зоне «Ф»

Что нужно определить до подачи

Одинаковая формулировка «изменить ВРИ в зоне Ф» скрывает разные задачи:

• привести запись ЕГРН в соответствие с законным фактическим использованием;
• установить вид для городского или неразграниченного участка, если он ранее не был определён;
• изменить функцию существующего объекта без увеличения его параметров;
• разрешить реконструкцию, новое строительство или иное развитие территории;
• устранить расхождение между ЕГРН, ПЗЗ, ГПЗУ и фактическими объектами;
• пересмотреть территориальную зону и параметры градостроительного регламента.

Для каждого сценария различаются заявитель, комплект, орган рассмотрения и последствия. Мы сначала фиксируем цель в проверяемых параметрах: что будет происходить на участке, какие объекты сохраняются, что меняется и требуется ли строительство либо реконструкция. Если проект ещё не сформулирован на уровне функции и параметров, начинаем с градостроительного аудита территории.

Два варианта изменения ВРИ

Установление или изменение ВРИ без развития участка

Этот порядок рассматриваем для земельного участка в собственности Москвы либо участка с неразграниченной государственной собственностью, когда ВРИ ранее не устанавливался, а новая цель не предусматривает строительство или реконструкцию объекта капитального строительства. Проверяем права, договор, фактическое использование, объекты и применимость полномочий Департамента городского имущества. При противоречиях между правом, договором и ЕГРН сначала проводим правовой аудит земельного участка. Само нахождение в зоне «Ф» не подтверждает право на выбранный вид.

Изменение ПЗЗ под новую функцию или параметры

Если проект предполагает новое строительство, увеличение площади, изменение параметров или функцию, которую действующий режим не поддерживает, одной записи ВРИ недостаточно. Тогда оцениваем внесение изменений в ПЗЗ Москвы: связь с Генпланом и документацией по планировке, ограничения территории, существующую застройку, транспортную и инженерную обеспеченность. Решение принимает город; сопровождение не гарантирует положительный результат.

Иногда проверка показывает третий вывод: менять ВРИ не требуется, потому что фактическая или планируемая деятельность уже соответствует действующим сведениям. Мы фиксируем такой вывод до подготовки дорогого комплекта.

Что получает заказчик

В согласованный базовый результат входят:

• заключение по режиму зоны «Ф» и сведениям конкретного участка;
• квалификация цели: сохранение использования, изменение записи или развитие территории;
• согласованный порядок действий с указанием заявителя и органа рассмотрения;
• карта расхождений между ЕГРН, ПЗЗ, ГПЗУ, правами и объектами;
• перечень исходных данных и недостающих материалов;
• подготовленное предложение, заявление и приложения в пределах согласованного порядка действий;
• архив поданного комплекта и журнал ответов на замечания;
• итоговый паспорт результата с дальнейшими действиями.

Если сначала требуется исправить границы, оформить объект, изменить договор аренды, разработать концепцию или пройти отдельное согласование, включаем это в дорожную карту, но не выдаём за часть базовой услуги.

Что входит в базовую работу

1. Проверка одного сформированного участка, правообладателя и существующих объектов.
2. Сопоставление ЕГРН, договора, ПЗЗ, ГПЗУ и доступной документации по планировке территории.
3. Определение применимого порядка и предварительная оценка рисков отказа.
4. Подготовка одного комплекта для установления ВРИ либо одного предложения об изменении ПЗЗ.
5. Одна электронная подача и сопровождение одного цикла рассмотрения.
6. Подготовка ответов на замечания, относящиеся к согласованному комплекту.
7. Передача результата и перечня последующих действий.

Градостроительная концепция, архитектурные материалы, кадастровые работы, новый ГПЗУ, расчёты инфраструктуры, государственные и городские платежи, судебный спор и повторная подача после изменения задания оцениваются отдельно.

Исходные данные

Для первичной проверки нужны:

• кадастровый номер и актуальная выписка ЕГРН;
• документ о праве или договор аренды со всеми изменениями;
• сведения о зданиях, сооружениях и незавершённых объектах;
• действующий ГПЗУ, если его получали;
• описание фактического использования;
• описание планируемой функции и предполагаемых изменений объектов;
• полученные решения, отказы и переписка с городом;
• доступная концепция или технико-экономические показатели проекта.

Если части документов нет, сначала определяем, можно ли получить сведения межведомственно или требуется отдельная подготовка. Не просим разрабатывать концепцию до проверки того, что она действительно нужна.

Как проходит работа

Этапы работы

Действие и результат каждого шага фиксируем после проверки исходных данных.

6 этаповв естественном порядке

01Фиксируем…

02Проверяем цель

03Определяем порядок…

04Готовим обоснование…

05Подаём и…

06Передаём результат

1. Этап 01⌕
   Фиксируем фактический режим

   На одной схеме совмещаем участок, территориальную зону, объекты, права и действующий ВРИ. Отмечаем расхождения, которые могут изменить процедуру.

2. Этап 02◇
   Проверяем цель

   Переводим бизнес-задачу в функцию участка и параметры объектов. Отдельно фиксируем, предполагаются ли строительство, реконструкция или увеличение площади.

3. Этап 03✎
   Определяем порядок действий

   Сравниваем имущественную процедуру без развития участка и внесение изменений в ПЗЗ. Если ни один вариант не имеет достаточного основания, объясняем причину до подачи.

4. Этап 04✓
   Готовим обоснование и комплект

   Формируем заявление, схемы и пояснения под выбранную процедуру. Материалы отвечают на вопрос, почему изменение относится именно к этому участку и не противоречит подтверждённым ограничениям.

5. Этап 05↗
   Подаём и сопровождаем рассмотрение

   Контролируем комплектность, сохраняем подтверждение подачи, разбираем замечания и готовим относящиеся к заданию уточнения. Новое пожелание к функции или параметрам считается изменением задания.

6. Этап 06▣
   Передаём результат

   Заказчик получает архив документов, решение или официальный ответ, журнал замечаний и паспорт следующих действий. Положительный ответ по ПЗЗ не заменяет проектирование, ГПЗУ, разрешение на строительство и регистрацию изменений.

Почему предложение могут не поддержать

• заявитель просит изменить только ВРИ, хотя проект требует новых параметров ПЗЗ;
• фактическая деятельность не подтверждена правами и объектами;
• сведения ЕГРН, границы и существующая застройка противоречат друг другу;
• планируемая функция не согласуется с документацией по планировке или развитием территории;
• не учтены зоны с особыми условиями использования, объект культурного наследия или КРТ;
• обоснование описывает выгоду проекта, но не объясняет градостроительную допустимость;
• во время рассмотрения меняются функция, площадь или технико-экономические показатели.

До подачи мы показываем эти риски в заключении. Если уже получен формальный отказ, отдельно определяем, поможет ли устранение причины отказа в государственной услуге или требуется менять исходную концепцию. Устранение выявленного ограничения не означает, что город обязан принять предложение.

От чего зависит стоимость

Базовый объём рассчитывается для одного участка в одной зоне, одной подтверждённой цели и одной внесудебной процедуры. На цену влияют:

• право на землю: собственность, аренда Москвы или неразграниченная собственность;
• наличие и состояние объектов капитального строительства;
• соответствие границ и сведений ЕГРН;
• необходимость изменения только ВРИ либо территориальной зоны и параметров ПЗЗ;
• объём градостроительного обоснования, концепции и расчётов;
• наличие ГПЗУ, ППТ, ПМТ, КРТ, ЗОУИТ и охраняемых объектов;
• количество замечаний и изменение задания после подачи.

Цена SEC-WAY не включает обязательные платежи, стоимость проектирования и услуги сторонних исполнителей, если они не названы в смете. Состав и исключения фиксируем до начала работ.

От чего зависит срок

Срок SEC-WAY включает проверку, подготовку и обработку замечаний в пределах задания. Срок рассмотрения городом зависит от выбранной процедуры и не является сроком исполнителя. На календарный график влияют полнота исходных данных, необходимость исправить ЕГРН, подготовить концепцию, получить сведения по ограничениям и согласовать изменения внутри команды заказчика.

В договоре разделяем срок нашей работы и ориентир административного рассмотрения. При смене функции или параметров график пересматривается.

Границы ответственности и гарантия

SEC-WAY отвечает за соответствие подготовленного комплекта согласованному заданию и исправляет допущенные по своей вине недостатки в течение шести месяцев. Гарантия не распространяется на изменение законодательства и ПЗЗ после передачи результата, новые исходные данные, решения органов власти и действия сторонних проектировщиков.

Мы не обещаем изменение ПЗЗ, установление ВРИ, выдачу ГПЗУ или разрешение на строительство. Эти решения находятся в компетенции города и принимаются после самостоятельной проверки.

Частые вопросы

Проверить участок до подачи

Пришлите кадастровый номер, документ на землю и коротко опишите фактическое и планируемое использование. Мы сопоставим режим зоны «Ф» с задачей, назовём применимый порядок, исходные данные и границы коммерческого предложения.