Предоставление земельного участка в аренду правообладателю здания

Когда нужен именно договор аренды

Услуга подходит, если:

• здание принадлежит заказчику, а право на землю под ним не оформлено;
• участок уже стоит на кадастровом учёте, но договора с городом нет;
• на земле расположено несколько зданий или помещений разных собственников;
• нужно легализовать использование участка для эксплуатации существующего объекта;
• право на объект перешло новому собственнику, а земельные отношения требуют оформления;
• прежняя схема пользования землёй не соответствует сведениям ЕГРН;
• ДГИ вернул запрос или предложил условия, которые нужно проверить;
• перед сделкой со зданием требуется понятный земельный статус.

Эта страница посвящена первичному предоставлению участка правообладателю объекта. Если нужен не договор аренды, а получение земли в собственность собственником здания, применяются другие условия и итоговый документ. Продление, переоформление или изменение уже действующего договора аренды — самостоятельные процедуры.

Что создаёт право на аренду без торгов

Специальное основание связано не с намерением пользоваться территорией, а с правом на расположенное на ней здание или сооружение. Поэтому сначала проверяем:

• зарегистрировано ли право заявителя в ЕГРН;
• является ли объект капитальным и существует ли он фактически;
• находится ли объект внутри испрашиваемого участка;
• совпадают ли сведения о назначении и площади с реальным состоянием;
• есть ли на участке другие объекты и кому они принадлежат;
• принадлежит ли земля Москве либо относится к иной публичной собственности;
• допускается ли предоставление конкретного участка;
• сформирован ли участок и определены ли его границы.

Если часть здания выходит за границу, участок пересекает чужой объект или сведения об объекте противоречат факту, сначала нужен подготовительный кадастровый либо правовой этап.

Как меняется порядок при нескольких правообладателях

Один собственник всех объектов

Самый прямой сценарий возможен, когда участок сформирован, все находящиеся на нём здания принадлежат одному лицу и граница соответствует их эксплуатации. Даже в этом случае проверяем ограничения, разрешённое использование и документы-основания.

Несколько собственников зданий

Нужно установить всех участников и согласовать общий формат обращения. Договор может предусматривать множественность лиц на стороне арендатора. Доля в плате и обязанности не должны определяться предположением одного заявителя.

Владельцы помещений в одном здании

Проверяем структуру прав на помещения, наличие общего имущества, фактическое использование территории и применимый земельный режим. Индивидуальное обращение одного владельца не должно подменять интересы остальных.

На участке есть посторонний объект

Сначала определяем, можно ли скорректировать границу, нужен ли отдельный участок или требуется участие другого правообладателя. Подавать запрос на весь контур без такой проверки рискованно.

Что проверяем в будущем договоре

Получить проект договора недостаточно. До подписания сопоставляем его с исходной задачей и проверяем:

• кадастровый номер, площадь и описание участка;
• перечень объектов, для эксплуатации которых предоставляется земля;
• состав арендаторов и распределение обязанностей;
• вид разрешённого использования;
• срок и условия его исчисления;
• порядок определения и изменения арендной платы;
• сроки и реквизиты платежей;
• ограничения использования и обязанности по содержанию территории;
• основания для изменения и прекращения договора;
• требования к регистрации;
• условия, влияющие на реконструкцию, благоустройство или размещение дополнительных объектов.

Аренда под существующим зданием не означает автоматического разрешения на строительство, реконструкцию, парковку, ограждение или размещение некапитальных объектов. Для таких действий могут требоваться отдельные процедуры и изменения договора.

Что входит в сопровождение

Для одного сформированного участка в базовый состав входят:

• анализ прав на здания, сооружения и помещения;
• проверка актуальных сведений ЕГРН;
• определение собственника земли и применимой московской услуги;
• сверка объектов с кадастровой границей по доступным материалам;
• выявление всех правообладателей и формата обращения;
• перечень недостающих документов и предварительных действий;
• подготовка данных для одного электронного обращения;
• сопровождение рассмотрения и разбор одного результата;
• проверка проекта договора аренды в согласованных границах;
• подготовка замечаний заказчика к проекту;
• контроль подписания и одного регистрационного этапа, если он включён в задание;
• итоговая памятка по платежам и обязательствам по договору.

Межевание, образование или перераспределение участка, технические планы, изменение ВРИ, архивный поиск, оценка, нотариат, государственная пошлина, арендная плата и судебное обжалование рассчитываются отдельно.

Исходные данные

Для первичной проверки направьте:

• кадастровый номер участка;
• выписку ЕГРН на землю;
• выписки ЕГРН на все здания, сооружения и помещения;
• документы, по которым возникло право на объекты;
• имеющиеся договоры или акты о пользовании землёй;
• схему фактического использования территории;
• сведения о входах, проездах и обслуживающих площадках;
• переписку, уведомления и отказы ДГИ;
• сведения о планируемых действиях со зданием и участком.

Если части документов нет, сначала определим, какие сведения можно получить из реестров и какие должен предоставить правообладатель.

Как проходит оформление аренды

Этапы работы

Действие и результат каждого шага фиксируем после проверки исходных данных.

8 этаповв естественном порядке

01Собираем модель прав

02Проверяем земельный…

03Сопоставляем здания…

04Выбираем состав и…

05Закрываем…

06Формируем и подаём…

07Разбираем результат…

08Завершаем оформление…

1. Этап 01⌕
   Собираем модель прав

   Фиксируем все объекты и их правообладателей. Результат этапа — понятный состав заявителей и перечень противоречий, которые нужно устранить.

2. Этап 02◇
   Проверяем земельный участок

   Устанавливаем собственника, кадастровый статус, границу, площадь, ВРИ и ограничения. Отделяем готовый участок от ситуации, где сначала требуется формирование земельного участка или уточнение.

3. Этап 03✎
   Сопоставляем здания с землёй

   Проверяем положение объектов, входы, доступ и функционально связанную территорию. Не включаем лишнюю площадь только потому, что она фактически используется.

4. Этап 04✓
   Выбираем состав и способ обращения

   Определяем, кто подаёт запрос, требуется ли множественность лиц и какие документы подтверждают полномочия. Согласуем границы сопровождения SEC-WAY.

5. Этап 05↗
   Закрываем предварительные условия

   Если обнаружены несформированный участок, несогласованная граница, отсутствующий контур здания или конфликт прав, готовим отдельный порядок до подачи основной услуги. Для кадастрового этапа может потребоваться межевой план земельного участка.

6. Этап 06▣
   Формируем и подаём комплект

   Готовим данные для электронного обращения в ДГИ, проверяем приложения и контролируем технический статус подачи.

7. Этап 07⌕
   Разбираем результат и проект договора

   Проверяем решение, параметры участка, состав арендаторов, назначение, плату и обязанности. При замечаниях готовим позицию и определяем допустимый дальнейший шаг.

8. Этап 08◇
   Завершаем оформление договора

   Контролируем подписание и выполняем сопровождение кадастрового учёта и регистрации в пределах договора с SEC-WAY. Передаём заказчику итоговые сведения и памятку по платежам и условиям использования.

Что получает заказчик

Результат зависит от исходного состояния земли:

• для готового участка — проверенный комплект обращения, сопровождение услуги, проверенный проект договора и контроль согласованного регистрационного этапа;
• при выявленном препятствии — письменный перечень несоответствий и последовательность действий до повторной подачи;
• после заключения договора — контрольный паспорт: участок, объекты, арендаторы, назначение, платежи, ограничения и следующие обязательные действия.

Решение ДГИ, размер арендной платы и регистрационное решение не являются результатами, которыми распоряжается SEC-WAY.

Стоимость и базовый состав

Сопровождение предоставления участка в аренду — от 80 000 ₽ за один сформированный участок.

Нижний ориентир рассчитан для одного участка, одного собственника всех расположенных объектов и готовых сведений ЕГРН. Включает правовую проверку, подготовку одного обращения в ДГИ, сопровождение рассмотрения, проверку проекта договора и один согласованный регистрационный этап.

Это предварительный рыночный ориентир, а не фиксированная цена SEC-WAY. Арендная плата городу, пошлина, кадастровые работы, изменение ВРИ, нотариат, архивный поиск и суд в неё не входят.

От чего зависят цена и срок

• сформированность и точность границ участка;
• количество зданий, сооружений и помещений;
• число правообладателей;
• наличие множественности лиц на стороне арендатора;
• совпадение контуров объектов и участка;
• соответствие ВРИ фактической эксплуатации;
• наличие старых договоров и земельных актов;
• необходимость кадастровых и градостроительных процедур;
• предыдущие отказы и объём переписки;
• сложность условий проекта договора;
• необходимость отдельных регистрационных действий;
• изменение задачи после начала работ.

Срок работы SEC-WAY фиксируем отдельно от срока государственной услуги, кадастровых работ и регистрации. Не обещаем завершение процедуры к дате, которую определяет третья сторона.

Частые причины остановки

• участок не образован или его граница не установлена;
• здание выходит за границу участка;
• на земле есть объект другого собственника;
• не все права на здания или помещения зарегистрированы;
• фактическая реконструкция не отражена в ЕГРН;
• испрашиваемая площадь не связана с эксплуатацией объектов;
• ВРИ не соответствует объекту;
• не определён полный состав заявителей;
• земля ограничена в обороте или занята публичной инфраструктурой;
• в запросе смешаны аренда, строительство и размещение дополнительных объектов;
• проект договора не соответствует фактической структуре правообладателей.

Такой факт не всегда прекращает проект. Он показывает, какой самостоятельный этап нужен до договора аренды.

Исполнитель и контроль качества

Проект ведёт специалист по земельно-имущественным отношениям. Кадастровый инженер подключается, когда нужно проверить контуры или подготовить кадастровые документы. Договорную часть проверяет юрист.

Контроль строится по единой цепочке: «право на объект — положение объекта — участок — все правообладатели — обращение — условия договора — регистрация — эксплуатационные обязанности». Не заявляем не относящиеся к услуге лицензии МЧС или строительные допуски.

Границы ответственности и гарантия

SEC-WAY отвечает за согласованный анализ, подготовленные нами документы и действия представителя. ДГИ принимает решение, определяет параметры предоставления и рассчитывает арендную плату. Росреестр принимает регистрационное решение. Их выводы и сроки мы не гарантируем.

Гарантия SEC-WAY действует 6 месяцев на выполненные нами работы. Если при неизменных объекте, исходных данных и задании обнаружится наш недостаток, исправим его без дополнительной оплаты.

Нормативная основа

Специальный порядок предоставления публичной земли правообладателям расположенных на ней объектов установлен Земельным кодексом Российской Федерации. В Москве государственную услугу оказывает Департамент городского имущества по административному регламенту, утверждённому постановлением Правительства Москвы № 199-ПП.

Кадастровые и регистрационные действия регулируются Федеральным законом № 218-ФЗ. Применимую редакцию федеральных норм, московского регламента, перечень документов и сведения ЕГРН проверяем на дату обращения.

Частые вопросы

Проверить готовность участка к аренде

Пришлите кадастровые номера земли и всех объектов, выписки ЕГРН, старые договоры и сведения о правообладателях. Мы проверим, можно ли сразу обращаться в ДГИ, нужен ли совместный или кадастровый этап и какой состав сопровождения требуется.