Получение земли в собственность собственником здания

Что даёт право на здание

Земельное законодательство выделяет собственников зданий и сооружений как лиц, имеющих специальное основание приобрести права на государственный или муниципальный участок под своими объектами. Для Москвы предусмотрена государственная услуга по предоставлению участка в собственность собственникам зданий, строений, сооружений, помещений и частей таких объектов.

Это основание проверяем и соотносим с фактической ситуацией. Устанавливаем:

• зарегистрировано ли право заявителя на объект;
• является ли объект зданием или сооружением, а не временной конструкцией;
• находится ли он в границах испрашиваемого участка;
• кто владеет другими объектами и помещениями на той же земле;
• принадлежит ли земля Москве либо относится к иной публичной собственности;
• допускается ли отчуждение участка;
• сформирован ли участок для государственной услуги;
• не требует ли ситуация сначала совместного обращения, межевания или иного права на землю.

Само наличие кадастрового номера здания не подтверждает готовность земли к выкупу.

Три конфигурации участка

Один собственник и одно здание

Самый прямой сценарий возможен, когда сформированный участок занят одним принадлежащим заявителю объектом, а его границы соответствуют эксплуатации. Даже здесь проверяем статус земли, ограничения и документы о праве.

Несколько объектов одного собственника

Нужно сопоставить все объекты с участком и доказать, что выбранная граница обслуживает их как единый имущественный комплекс. Лишняя территория или несвязанный объект могут потребовать изменения схемы.

Несколько собственников, помещений или зданий

Определяем всех правообладателей и применимый формат совместного обращения. Один собственник не должен выдавать общий земельный интерес за индивидуальный. До подачи согласуем состав заявителей, права на объекты и будущую структуру права на участок.

Что проверяем в границах

Для выкупа важна не только площадь под фундаментом. Участок должен быть связан с размещением и использованием объекта, но это не означает автоматического включения любой удобной заказчику территории.

Проверяем:

• контур здания и его положение относительно границ;
• входы, подъезды и необходимый доступ;
• функционально связанные площадки;
• смежные участки и красные линии;
• пересечения с чужими объектами;
• части территории, занятые проездами и инфраструктурой;
• ограничения оборотоспособности и публичные интересы;
• соответствие кадастрового ВРИ фактическому и документированному использованию.

Если участок не сформирован или его конфигурация спорна, сначала выполняется предварительное согласование и формирование земельного участка. Официальная инструкция Москвы прямо разделяет формирование, кадастровый учёт и последующее обращение за предоставлением.

Что входит в сопровождение

Для сформированного участка базовый проект включает:

• анализ прав на здания, сооружения, помещения и части объектов;
• проверку сведений ЕГРН по земле и объектам;
• определение собственника земли и применимости московской услуги;
• проверку состава заявителей;
• анализ границы на уровне доступных кадастровых и правовых материалов;
• перечень недостающих документов и предварительных действий;
• подготовку данных и комплекта для одного электронного обращения;
• сопровождение рассмотрения и разбор одного результата;
• проверку проекта договора купли-продажи в границах задания;
• контроль последующей регистрации приобретённого права, если она включена в договор.

Межевание, разработка схемы расположения, оценка, оспаривание кадастровой стоимости, выкупной платёж, нотариат и судебный спор рассчитываются отдельно.

Исходные данные

Для первичной оценки направьте:

• кадастровый номер участка;
• выписку ЕГРН на участок;
• выписки ЕГРН на все здания, сооружения и помещения;
• документы о возникновении прав на объекты;
• действующий договор аренды земли, если он есть;
• схему фактического использования и подъездов;
• сведения о других правообладателях;
• переписку и решения ДГИ Москвы;
• предыдущий запрос, приостановление или отказ;
• корпоративные документы и доверенность представителя.

Если участок ещё не имеет кадастрового номера, нужны адресный ориентир, документы на объект и доступная схема территории. После проверки определим, можно ли сформировать землю в требуемой конфигурации.

Как проходит выкуп

Этапы работы

Действие и результат каждого шага фиксируем после проверки исходных данных.

8 этаповв естественном порядке

01Проверяем право на…

02Проверяем землю

03Сопоставляем здание…

04Формируем состав…

05Закрываем…

06Подаём запрос в ДГИ

07Проверяем решение и…

08Завершаем переход…

1. Этап 01⌕
   Проверяем право на объект

   Устанавливаем всех собственников и состав принадлежащих им зданий, сооружений, помещений или частей. Сверяем адреса и кадастровые номера.

2. Этап 02◇
   Проверяем землю

   Определяем публичного собственника, статус участка, ограничения и допустимость продажи. Отдельно проверяем, сформирован ли объект для подачи.

3. Этап 03✎
   Сопоставляем здание и границу

   Накладываем контуры, оцениваем доступ и функциональную связь территории с объектом. Выявляем лишние, недостающие или конфликтующие части.

4. Этап 04✓
   Формируем состав заявителей

   Если на участке несколько правообладателей, определяем совместный порядок. Фиксируем полномочия представителя и документы каждого участника.

5. Этап 05↗
   Закрываем предварительные условия

   При необходимости организуем схему, межевой план земельного участка, кадастровый учёт или исправление сведений. Эти работы завершаются до заявления о предоставлении.

6. Этап 06▣
   Подаём запрос в ДГИ

   Готовим один комплект для электронной государственной услуги, фиксируем переданные материалы и контролируем уведомления. Государственную услугу предоставляет Департамент, а не SEC-WAY.

7. Этап 07⌕
   Проверяем решение и договор

   Сверяем объект, заявителей, цену, ограничения и существенные условия проекта договора. При замечаниях отделяем исправление комплекта от спора о праве или границе.

8. Этап 08◇
   Завершаем переход права

   После выполнения условий договора выполняем сопровождение кадастрового учёта и регистрации в согласованном объёме и проверяем итоговую запись ЕГРН.

Выкупная цена: почему нет одной ставки

Выкупной платёж не является ценой работы SEC-WAY. Его определяет уполномоченный орган по правилам, применимым к конкретному участку и заявителю.

В Москве существуют специальные условия для отдельных категорий, например для физических лиц с участками определённых видов использования под частными жилыми домами. Нельзя переносить опубликованную для такой категории долю кадастровой стоимости на коммерческое здание, юридическое лицо или иной ВРИ.

До обращения проверяем:

• кадастровую стоимость и дату её применения;
• вид разрешённого использования;
• категорию заявителя;
• вид и назначение объекта;
• действующий договор аренды;
• городской или иной уровень публичной собственности;
• наличие специального основания или исключения.

Расчёт ДГИ проверяется после его получения. Мы не подменяем официальный расчёт предварительной оценкой.

Что получает заказчик

• заключение о применимости выкупа без торгов;
• карту собственников, объектов и участка;
• перечень рисков границы и состава заявителей;
• подготовленный комплект для одного обращения;
• контроль прохождения государственной услуги;
• разбор решения и проекта договора;
• перечень платежей и дальнейших действий;
• проверку итогового права при включённой регистрации.

Если выкуп невозможен в текущей конфигурации, результатом первого этапа станет обоснованный альтернативный порядок: формирование участка, аренда, совместное обращение, исправление ЕГРН или иной предусмотренный шаг.

Стоимость и базовый состав

Юридическое сопровождение выкупа — от 100 000 ₽ за один сформированный участок.

Нижний ориентир рассчитан для одного участка, одного собственника всех расположенных объектов и готовых сведений ЕГРН. Включает правовую проверку, комплектование одного обращения в ДГИ, сопровождение рассмотрения, проверку проекта договора и одну регистрационную подачу.

Это предварительный рыночный ориентир, а не фиксированная цена SEC-WAY. Выкупной платёж, пошлина, межевой план, схема расположения, оценка, нотариат, архивный поиск и суд в неё не входят.

От чего зависят цена и срок

• сформированность и конфигурация участка;
• число зданий, помещений и правообладателей;
• наличие действующей аренды;
• совпадение границ с фактическим использованием;
• необходимость межевания;
• ограничения оборота и публичные территории;
• качество сведений ЕГРН;
• необходимость совместного заявления;
• объём переписки и предыдущих отказов;
• необходимость проверки или оспаривания расчёта;
• число административных и регистрационных этапов.

Срок работы SEC-WAY фиксируется отдельно от срока государственной услуги, подготовки кадастровых документов и регистрации. Изменение границ или состава собственников меняет проект.

Частые причины остановки

• здание расположено сразу на нескольких участках;
• часть здания выходит за границу;
• на участке есть чужой объект;
• право зарегистрировано не на всех участников;
• участок не сформирован;
• фактическая территория больше связанной с эксплуатацией объекта;
• земля ограничена в обороте или относится к территории общего пользования;
• сведения об объекте и земле противоречат друг другу;
• заявитель просит применить льготную цену без условий для льготы;
• подано индивидуальное заявление при нескольких правообладателях.

Выявление такого факта не означает автоматический отказ от задачи. Оно показывает, какой подготовительный этап нужен до выкупа.

Исполнитель и контроль качества

Правовую часть ведёт специалист по земельно-имущественным вопросам. Кадастровый инженер подключается, если нужно проверить или изменить границы. Контроль строится на единой модели «право на объект — расположение — участок — состав заявителей — государственная услуга — договор — запись ЕГРН».

Для юридического сопровождения не требуется лицензия МЧС или членство в строительной СРО. Отдельные кадастровые работы выполняются кадастровым инженером с проверяемым статусом.

Границы ответственности и гарантия

SEC-WAY отвечает за согласованный анализ, подготовленные нами документы и действия представителя. ДГИ принимает решение о предоставлении и рассчитывает выкупную цену; Росреестр принимает регистрационное решение. Их результат и сроки мы не гарантируем.

Гарантия SEC-WAY действует 6 месяцев на выполненные нами работы. Если при неизменном объекте и задании выявлен наш недостаток, исправим его без дополнительной оплаты.

Нормативная основа

Приобретение публичной земли собственниками расположенных на ней объектов регулируется Земельным кодексом Российской Федерации. Для Москвы действует государственная услуга Департамента городского имущества, порядок которой установлен постановлением Правительства Москвы № 199-ПП и соответствующим административным регламентом.

Кадастровый учёт и регистрация права проводятся по Федеральному закону № 218-ФЗ. Применимую редакцию норм, городского регламента и фактические сведения ЕГРН проверяем на дату обращения.

Частые вопросы

Проверить возможность выкупа

Пришлите кадастровые номера земли и всех объектов, выписки ЕГРН, договор аренды и сведения о собственниках. Мы проверим, готов ли участок к обращению в ДГИ, нужен ли совместный или кадастровый этап и что войдёт в сопровождение.