Проект комплексного развития территории (КРТ)

Четыре контура одного проекта

1. Правовой и процедурный контур

Определяем, о каком виде КРТ идёт речь, кто может выступать инициатором, принято ли решение, опубликован ли его проект, предусмотрены ли торги или инициатива правообладателей. От стадии зависит не только список документов, но и доступные действия.

2. Территориальный и имущественный контур

Сводим границы, земельные участки, объекты капитального строительства, правообладателей, пользователей, ограничения и ранее принятые решения. Если в модели отсутствует участок, объект или заинтересованное лицо, обязательства могут оказаться невыполнимыми.

3. Планировочный и инфраструктурный контур

Проверяем функции, технико-экономические показатели, улицы, общественные пространства, инженерные ресурсы и социальные объекты. Новую застройку связываем с конкретными мероприятиями, местом и этапом, а не с общей фразой «предусмотреть инфраструктуру».

4. Инвестиционный и обязательственный контур

Фиксируем, кто готовит документацию, освобождает площадку, строит и передаёт объекты, выполняет технологическое присоединение и несёт расходы на каждом этапе. Планировочное решение без распределения обязательств может выглядеть цельным, но не иметь рабочего механизма реализации.

Контрольная формула проекта: граница → недвижимость и права → показатели → инфраструктура → обязательства → этапы. При изменении одного звена повторно проверяем остальные.

Когда услуга подходит

Работа нужна, если:

• территория рассматривается для комплексного развития и требуется оценить применимый порядок;
• правообладатель изучает возможность собственной инициативы;
• опубликован проект решения о КРТ и требуется быстро разобрать последствия и состав действий;
• решение о КРТ уже принято, но документы, показатели и обязательства нужно собрать в управляемую модель;
• инвестор оценивает участие в торгах и фактический объём будущих обязательств;
• требуется подготовить исходные материалы для решения, договора или документации по планировке;
• несколько правообладателей должны согласовать общую территорию и распределить действия;
• существующий проект КРТ приходится корректировать из-за новых границ, ТЭП, инфраструктуры или этапности.

Другой продукт нужен, если:

• требуется только проверить, попал ли участок в границы КРТ, — начинаем с градостроительного аудита территории;
• принято решение разрабатывать отдельный ППТ без формирования всего механизма КРТ, — нужна услуга по проекту планировки территории;
• задача касается размещения одного объекта в пределах участка, — проверяем применимость СПОЗУ, а для его внешнего облика — АГР или АГО;
• требуется оспорить изъятие, определить компенсацию или вести судебный спор, — это отдельная юридическая и оценочная работа;
• заказчик просит гарантировать исключение участка из КРТ, принятие решения или заключение договора. Такие решения принимает не SEC-WAY.

До договора фиксируем, какую часть механизма выполняем. Формулировка «разработать КРТ» без стадии, территории и результата для технического задания недостаточна.

Первая проверка — стадия территории

Одинаковый участок требует разных действий на разных стадиях.

Территория только рассматривается

Проверяем ПЗЗ, действующую документацию, ограничения, права и городской контекст. Если пространственный сценарий ещё не выбран, сначала разрабатываем архитектурно-градостроительную концепцию. Затем формируем варианты: продолжать обычную градостроительную процедуру, готовить предложение по КРТ или сначала устранять конфликт исходных данных.

Опубликован проект решения

Сверяем границы, перечень недвижимости, параметры, сроки и предлагаемые обязательства. Отдельно проверяем состав правообладателей и действия, для которых законом или опубликованными материалами установлен срок.

Решение о КРТ принято

Восстанавливаем точную редакцию решения и приложений. Выделяем обязательные показатели, объекты, передачи, переселение или перебазирование, документацию по планировке и этапы.

Готовится или заключён договор

Сопоставляем решение, проект договора, имущественную модель и планировочный сценарий. Каждое обязательство должно иметь исполнителя, исходные данные, зависимость, контрольный результат и место в графике.

Идёт реализация

Контролируем версии ППТ и ПМТ, параметры отдельных объектов, инфраструктурные мероприятия и договорные этапы. Изменение планировки проверяем не только как чертёж, но и как возможное изменение обязательств и экономики.

Результат первой проверки — не универсальная инструкция, а карта текущей стадии с доступными действиями и недостающими материалами.

Что получает заказчик

Состав зависит от стадии и технического задания. В проект могут войти:

• входное заключение о виде, стадии и границах КРТ;
• реестр земельных участков, объектов и правообладателей;
• карта границ, ограничений и конфликтов исходных данных;
• перечень действующих градостроительных документов и их версий;
• сценарная модель развития территории;
• таблица технико-экономических показателей;
• схема транспортного, инженерного и социального обеспечения;
• матрица объектов, мероприятий и обязательств;
• схема очередности и зависимостей;
• перечень документов для согласованного порядка действий;
• материалы для проекта решения, договора или документации по планировке в согласованном составе;
• реестр замечаний и решений;
• дорожная карта со сторонами и контрольными точками;
• электронный комплект исходных и подготовленных материалов.

Проект решения, принятое решение, договор о КРТ, ППТ и ПМТ — разные документы. Мы не подменяем один другим и не называем подготовленный материал утверждённым актом.

Базовый состав и стоимость

Стоимость — от 1 500 000 ₽ за один базовый предпроектный пакет КРТ для одной территории. Это предварительный рыночный ориентир; окончательная цена появляется после проверки стадии и исходных материалов.

В базовый состав входят:

1. квалификация вида и стадии КРТ;
2. проверка одной согласованной границы;
3. реестр предоставленных участков, объектов и правообладателей;
4. реестр действующих документов и ограничений;
5. одна сценарная планировочная модель;
6. предварительная таблица ТЭП;
7. укрупнённая матрица транспортного, инженерного и социального обеспечения;
8. матрица основных обязательств и сторон;
9. схема этапов и зависимостей;
10. дорожная карта подготовки документов;
11. внутренняя проверка связности четырёх контуров;
12. один электронный комплект;
13. один цикл исправления фактических замечаний заказчика.

В цену не входят ППТ и ПМТ, инженерные изыскания, топографическая съёмка, обследования, транспортное моделирование, получение технических условий, оценка недвижимости, финансовая модель девелопмента, юридический спор, проект договора, архитектурные проекты отдельных объектов, государственные платежи и сопровождение всех административных процедур. Эти работы оцениваем отдельно.

От чего зависит цена

На расчёт влияют:

• вид КРТ и текущая стадия процедуры;
• площадь и конфигурация территории;
• количество участков, зданий и правообладателей;
• наличие государственной или муниципальной недвижимости;
• полнота сведений о правах, пользователях и обременениях;
• необходимость сноса, реконструкции, сохранения или перебазирования объектов;
• связь с программой реновации и иными городскими обязательствами;
• число планировочных сценариев и вариантов ТЭП;
• дефицит транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры;
• объём ППТ, ПМТ и смежной документации;
• потребность в технических условиях, моделировании и специальных расчётах;
• детализация финансовой и календарной модели;
• состав проекта договора и соглашений между правообладателями;
• количество итераций с заказчиком и внешними участниками;
• противоречия между решением, договором, ПЗЗ и документацией по планировке.

Коммерческое предложение разделяет обязательный минимум, дополнительные исследования и административное сопровождение. Расширение границ или обязательств после фиксации задания оценивается как изменение объёма.

Какие исходные данные нужны

Для первичной оценки пришлите адрес или кадастровые номера, известную стадию КРТ, цель обращения и доступные документы. Для разработки формируем матрицу исходных данных, в которую могут войти:

• проект или принятое решение о КРТ с приложениями;
• проект или подписанный договор;
• соглашения между правообладателями;
• выписки ЕГРН по участкам и объектам;
• документы о правах, аренде и пользовании;
• перечень собственников и фактических пользователей;
• ПЗЗ, генеральный план, ППТ и ПМТ;
• градостроительные планы земельных участков;
• данные о красных линиях и территориях общего пользования;
• зоны с особыми условиями использования территории;
• сведения об объектах культурного наследия;
• топографическая основа и материалы изысканий;
• существующие и планируемые ТЭП;
• транспортные данные;
• сведения об инженерных сетях, мощностях и подключениях;
• потребность в объектах образования, здравоохранения, спорта и других функциях;
• программы освобождения, сноса, реконструкции или перебазирования;
• условия передачи объектов и участков;
• финансовые и календарные ограничения;
• протоколы, замечания и переписка по территории.

Для каждого документа указываем дату, территориальный охват, редакцию и связь с другими материалами. Если две версии расходятся, фиксируем конфликт до расчётов.

Как проходит работа

Этапы работы

Действие и результат каждого шага фиксируем после проверки исходных данных.

8 этаповв естественном порядке

01Определяем вид и…

02Собираем модель…

03Фиксируем программу…

04Строим…

05Проверяем сценарий…

06Распределяем…

07Готовим материалы…

08Проверяем комплект и…

1. Этап 01⌕
   Определяем вид и стадию КРТ

   Проверяем основание, инициатора, действующие акты и возможный порядок. Отделяем проект решения от принятого решения, договор — от документации по планировке.

2. Этап 02◇
   Собираем модель недвижимости

   Формируем реестр участков, объектов, прав и пользователей. Накладываем границу КРТ на фактическую имущественную структуру и отмечаем пробелы.

3. Этап 03✎
   Фиксируем программу и ограничения

   Сводим сохраняемые, реконструируемые, сносимые и новые объекты, допустимые функции, ТЭП и обязательные ограничения. Закрепляем контрольную версию программы.

4. Этап 04✓
   Строим планировочно-инфраструктурную модель

   Связываем объёмы застройки с улицами, инженерными мощностями, общественными пространствами и социальными объектами. Для дефицита указываем мероприятие и зависимость.

5. Этап 05↗
   Проверяем сценарий реализации

   Сравниваем варианты по земле, инфраструктуре, обязательствам и этапам. Не выбираем максимальные ТЭП отдельно от стоимости обеспечивающих мероприятий.

6. Этап 06▣
   Распределяем обязательства

   Для каждого объекта или действия фиксируем сторону, условие начала, исходные данные, результат, передачу и зависимость от других участников.

7. Этап 07⌕
   Готовим материалы выбранной стадии

   Выпускаем схемы, таблицы, пояснения и проекты документов в составе технического задания. Согласуем термины и показатели между всеми частями комплекта.

8. Этап 08◇
   Проверяем комплект и сопровождаем замечания

   Проводим внутреннюю сверку версий. Если сопровождение включено, ведём реестр замечаний и меняем только связанные документы, а не один лист изолированно.

Контрольные точки проекта

До перехода к следующей стадии отвечаем на пять вопросов:

1. Вид, основание и стадия КРТ определены без подмены соседней процедурой?
2. Граница совпадает с реестром участков, объектов и правообладателей?
3. ТЭП обеспечены транспортной, инженерной и социальной инфраструктурой?
4. Все существенные обязательства имеют сторону, результат и этап?
5. Решение, договор, ППТ, ПМТ и календарная модель используют одинаковые показатели?

Ответ «нет» означает не формальную задержку, а риск переработки всей системы.

Что чаще всего ломает проект

КРТ принимают за расширенный ППТ

ППТ описывает планировочную структуру, но сам по себе не формирует весь правовой и договорный механизм КРТ. Из-за подмены теряются правообладатели, обязательства и экономические зависимости.

Границу рисуют раньше имущественного реестра

В контур попадают объекты с неучтёнными правами или, наоборот, выпадают участки, необходимые для инфраструктуры. Ошибка возвращается на этапе документов и договоров.

ТЭП считают без цены обеспечения

Максимальный объём застройки увеличивает потребность в дорогах, сетях и социальных объектах. Если эти мероприятия не распределены, сценарий остаётся декларацией.

Обязательства добавляют после планировки

Передача объектов, перебазирование, расселение или освобождение территории могут изменить этапы и финансовую модель. Их учитывают до фиксации окончательного варианта.

Смешивают редакции документов

Один показатель берут из проекта решения, другой — из принятого акта, третий — из новой версии ППТ. Внешне комплект выглядит полным, но не описывает ни одну действующую модель.

Согласование выдают за гарантированный результат

SEC-WAY отвечает за качество оговорённых материалов и сопровождение. Решение, договор, итоги торгов и утверждение документации зависят от уполномоченных органов и других участников.

От чего зависит срок

Срок работы SEC-WAY определяется после входной проверки. На него влияют:

• стадия КРТ и готовность базовых актов;
• число участков, объектов и правообладателей;
• доступность выписок, архивов и исходных моделей;
• количество сценариев;
• объём инфраструктурных расчётов;
• необходимость ППТ, ПМТ, изысканий и технических условий;
• согласование программы внутри команды заказчика;
• изменения границы, ТЭП или обязательств;
• число внешних участников;
• порядок рассмотрения и установленные процедуры.

В графике отдельно показываем работу SEC-WAY, действия заказчика и внешнее рассмотрение. Срок государственного органа или другой организации не включаем в свой производственный срок.

Ответственность и гарантия

SEC-WAY отвечает за согласованный состав, внутреннюю связность материалов и исправление своих ошибок. Заказчик отвечает за достоверность переданных документов, полномочия участников и своевременное утверждение решений внутри своей команды.

Гарантия 6 месяцев действует на выполненные SEC-WAY работы в пределах неизменного технического задания. Если заказчик, правообладатели или уполномоченный орган меняют границы, программу, ТЭП или обязательства, влияние изменений оцениваем отдельно.

Команда и рабочие инструменты

В компании 14 специалистов. Для проекта назначаем ответственного координатора и закрепляем роли в техническом задании. Проектные работы выполняем в пределах подтверждённых компетенций и СРО проектировщиков; лицензия МЧС к услуге КРТ не относится.

Вместо одной презентации ведём:

• координатную модель территории;
• реестр участков, объектов и прав;
• матрицу исходных данных и версий;
• таблицу ТЭП;
• инфраструктурный баланс;
• матрицу обязательств;
• схему зависимостей и этапов;
• реестр замечаний.

Конкретные программные продукты указываем только после выбора метода и состава работ. Название программы не заменяет проверку исходных данных.

Нормативная основа

На 27 июля 2026 года механизм КРТ регулирует глава 10 Градостроительного кодекса РФ. Она разделяет виды КРТ, решение о КРТ, договор, порядок его заключения, инициативу правообладателей и реализацию оператором.

Для московской нежилой застройки применяются федеральные нормы, постановление Правительства Москвы от 23 марта 2021 года № 331-ПП и документы по конкретной территории. Официальный московский портал КРТ публикует проекты, стадии, механизм реализации и правовую документацию.

Состав требований проверяем на дату задания. Общий перечень актов не заменяет чтение конкретного решения, договора, ПЗЗ и документации по планировке.

Частые вопросы

Получить карту текущей стадии

Пришлите адрес или кадастровые номера, проект или принятое решение о КРТ, сведения о правах и известную задачу. Мы проверим стадию, покажем недостающие связи между четырьмя контурами и предложим состав следующего шага. Ответим в течение одного часа в рабочее время.