Архитектурно-градостроительное решение / облик (АГР / АГО)

Сначала определяем документ, а не рисуем фасады

Для первичной квалификации нужны адрес или кадастровый номер, сведения о планируемом строительстве либо реконструкции и имеющиеся градостроительные материалы. По ним отвечаем на четыре вопроса:

• где расположен объект и какой порядок действует на этой территории;
• относится ли задача к новому строительству, реконструкции или изменению уже принятого решения;
• подтверждены ли посадка, назначение, высота, этажность и основные ТЭП;
• нужен ли только проектный комплект либо также модели, подача и работа с замечаниями.

В Москве на 27 июля 2026 года действующий порядок связан с подготовкой и выдачей свидетельства об утверждении АГР по постановлению Правительства Москвы № 284-ПП в редакции от 9 февраля 2026 года. Результатом государственной процедуры является свидетельство либо мотивированный отказ. SEC-WAY готовит проектные материалы и может сопровождать их рассмотрение, если это включено в договор, но не принимает решение от имени органа власти.

Перед подачей повторно проверяем действующую редакцию порядка. Это принципиально для переходных периодов: использовать старый шаблон только потому, что он применялся на предыдущем объекте, нельзя.

Чем АГР отличается от архитектурно-градостроительной концепции

Концепция помогает выбрать сценарий: проверить ограничения участка, вместимость, функциональный баланс, посадку и принципиальный архитектурный образ. АГР оформляет уже выбранное и подтверждённое решение в составе, пригодном для установленной процедуры.

Если заказчик ещё сравнивает несколько объёмов, функций или вариантов размещения, преждевременная разработка АГР создаёт дорогие переделки. Сначала нужно принять сценарий и подтвердить исходные параметры — для этого подходит архитектурно-градостроительная концепция. Если сценарий выбран, но материалы существуют в разных версиях, начинаем с реестра расхождений и определяем единую базовую модель.

АГР также не заменяет проект планировки территории, проектную документацию, инженерные изыскания, разрешение на строительство или рабочую документацию. Для проектной либо разрешительной задачи может отдельно потребоваться схема планировочной организации земельного участка. Если объект относится к территории комплексного развития, архитектурное решение сверяем с принятым проектом КРТ. Каждый из этих результатов решает отдельную задачу.

Главный результат — синхронизированная модель объекта

Работу строим вокруг контрольной цепочки:

границы и исходные параметры → посадка и ТЭП → планы и разрезы → фасады и материалы → объёмная модель → итоговый комплект.

Каждый показатель должен иметь источник и одинаково читаться во всех материалах. Для этого ведём таблицу соответствия:

• площадь и контур участка совпадают с используемой основой;
• габариты и отметки объекта совпадают на посадке, планах и разрезах;
• количество этажей и высота не меняются между листами;
• площади и функциональное назначение согласованы с таблицей ТЭП;
• входы, проезды и связи показаны одинаково на планах и визуализациях;
• фасадная сетка, проёмы, выступающие элементы и кровля соответствуют объёмной модели;
• отделочные материалы и цветовые решения имеют единые обозначения;
• окружение и существующая застройка не искажены ради выигрышного ракурса;
• версии файлов и дата исходных данных зафиксированы.

Такая проверка важнее количества рендеров: она позволяет понять, какой именно объект представлен на рассмотрение и можно ли перейти к следующей стадии без потери принятых решений.

Когда имеет смысл заказать разработку

• выбран архитектурный сценарий нового объекта в Москве и требуется подготовить АГР;
• планируется реконструкция, меняющая объём, фасады или иные характеристики объекта;
• существующий альбом не соответствует актуальным исходным параметрам;
• планы, фасады, ТЭП и модели подготовлены разными участниками и расходятся;
• получены замечания к составу, графике или взаимной согласованности материалов;
• нужно определить, какие цифровые модели и дополнительные материалы требуются именно для объекта;
• меняется утверждённое решение и необходимо оценить объём корректировки;
• заказчику нужен проверяемый комплект для передачи генеральному проектировщику или следующей стадии.

Если вопрос относится только к локальному оформлению фасада, перепланировке или ремонту без признаков процедуры АГР, сначала проверим применимость услуги и не будем предлагать избыточный альбом. Для информационной конструкции на существующем фасаде может потребоваться отдельный дизайн-проект размещения вывески по правилам Москвы, а не АГР всего объекта.

Что получает заказчик

Состав зависит от объекта и действующего порядка, но проектный результат обычно включает:

• реестр исходных данных, версий и допущений;
• задание с границами работы и ответственными сторонами;
• ситуационные материалы и схему размещения объекта;
• планы, характерные разрезы и фасады в согласованной детализации;
• таблицу основных технико-экономических показателей;
• описание архитектурных, композиционных и цветовых решений;
• ведомость основных фасадных материалов;
• визуализации объекта в городском окружении;
• контрольную матрицу соответствия листов и моделей;
• итоговый электронный альбом;
• перечень вопросов, которые должны быть решены на следующей стадии.

Низкополигональная, высокополигональная или информационная модель включается только после проверки требования к конкретному объекту и формату. Эти модели не считаем «бесплатным приложением» к альбому: у каждой собственные правила детализации, геометрии и передачи.

Если договор предусматривает сопровождение, отдельно фиксируем объём подачи, число циклов обработки замечаний и границу между исправлением нашей ошибки и изменением исходного решения заказчиком.

Что входит в базовый состав

Предварительный базовый ориентир рассчитан для одного объекта с утверждённым исходным архитектурным решением и непротиворечивыми материалами. В него входят:

1. входная проверка предоставленного комплекта;
2. реестр исходных данных и расхождений;
3. фиксация состава и структуры альбома;
4. подготовка одной согласованной версии основных схем, планов, разрезов и фасадов;
5. сводная таблица ТЭП;
6. ведомость материалов и принципов отделки;
7. базовые визуализации на основе выбранного решения;
8. внутренняя проверка согласованности;
9. выпуск одного электронного альбома;
10. один цикл исправления фактических замечаний заказчика.

В базовый состав не входят новая архитектурная концепция, вариантное проектирование, топографическая съёмка, инженерные изыскания, обмеры, обследование, расчёты смежных разделов, низко- и высокополигональные модели, IFC-модель, услуги третьих лиц, государственные платежи и административное сопровождение. Их добавляем только после отдельной оценки.

Какие исходные данные нужны

Для предварительной оценки достаточно прислать адрес или кадастровый номер, краткое описание объекта, цель обращения и доступный комплект. До начала разработки формируем реестр, в который могут войти:

• документы о земельном участке и объекте;
• ГПЗУ и другие применимые градостроительные материалы;
• актуальная топографическая основа;
• утверждённая концепция или исходное архитектурное решение;
• планы, разрезы, фасады и существующая цифровая модель;
• таблица ТЭП с методикой подсчёта;
• сведения о существующей застройке и окружении;
• требования к функциям, входам, транспорту и благоустройству;
• материалы инженерных, конструктивных и технологических разделов, влияющие на облик;
• ранее полученные замечания и решения;
• корпоративные требования заказчика к форматам и согласованию.

Не скрываем отсутствие сведений за «условным» рендером. Для каждого пробела определяем, можно ли продолжать с явно обозначенным допущением, нужно ли получить документ или требуется вернуться к концептуальной стадии.

Как проходит разработка и проверка

Этапы работы

Действие и результат каждого шага фиксируем после проверки исходных данных.

8 этаповв естественном порядке

01Определяем…

02Собираем единую…

03Замораживаем базовое…

04Увязываем схемы,…

05Разрабатываем фасады…

06Готовим визуализации…

07Проводим…

08Выпускаем комплект и…

1. Этап 01⌕
   Определяем применимый порядок

   Проверяем территорию, вид объекта, стадию и цель обращения. Фиксируем, нужен ли московский АГР, иной порядок АГО или другой документ.

2. Этап 02◇
   Собираем единую исходную базу

   Создаём реестр файлов, дат и версий. Отмечаем отсутствующие документы, противоречия и параметры, которые заказчик должен подтвердить.

3. Этап 03✎
   Замораживаем базовое решение

   Согласуем посадку, габариты, функцию, этажность, высоту, основные ТЭП и состав. Пока эти параметры меняются, детальная упаковка комплекта не начинается.

4. Этап 04✓
   Увязываем схемы, планы и разрезы

   Проверяем геометрию, отметки, функциональные связи, входы, проезды и благоустройство. Изменение одного представления переносим во все связанные материалы.

5. Этап 05↗
   Разрабатываем фасады и ведомость материалов

   Фиксируем композицию, сетку, проёмы, кровлю, выступающие элементы, отделку и цветовые решения. Проверяем реализуемость принятого образа на уровне текущей стадии.

6. Этап 06▣
   Готовим визуализации и требуемые модели

   Строим изображения и цифровые модели по согласованной геометрии, а не отдельно от чертежей. Форматы и детализацию подтверждаем до начала моделирования.

7. Этап 07⌕
   Проводим перекрёстную проверку

   Сверяем ТЭП, планы, разрезы, фасады, ведомости, визуализации и модели. Замечания ведём в едином реестре до закрытия расхождений.

8. Этап 08◇
   Выпускаем комплект и план дальнейших действий

   Формируем итоговые файлы, фиксируем версию и состав передачи. Если включено сопровождение, готовим материалы к подаче и обрабатываем замечания в пределах договора.

Из-за чего комплект возвращают на доработку

Решение продолжало меняться во время выпуска

Новые этажи, входы или технические объёмы появлялись после подготовки фасадов. Исправление: выделить контрольную точку заморозки и регистрировать каждое изменение.

ТЭП собраны из разных версий

Площадь на титульном листе, в таблице и на планах различается. Исправление: назначить один источник показателей и проверить методику подсчёта.

Визуализация живёт отдельно от чертежей

На рендере меняются проёмы, кровля, материалы или окружение. Исправление: строить визуализацию из проверенной геометрии и включить её в общую матрицу контроля.

Модель подготовлена без требований к формату

Геометрия может быть красивой, но не соответствовать нужной структуре, масштабу или уровню детализации. Исправление: согласовать технические требования до моделирования.

Не показано, откуда взяты ограничения

Лист выглядит завершённым, но источник границы, высоты или иного параметра неясен. Исправление: вести реестр исходных данных и маркировать допущения.

Обещано согласование вместо качества комплекта

Решение государственного органа зависит не только от работы проектировщика. Мы отвечаем за согласованный состав и корректность своих материалов, но не гарантируем выдачу свидетельства.

Применимый порядок и актуальность требований

Для московского объекта применимый порядок проверяем по официальным материалам Правительства Москвы и электронной системе градостроительных услуг. На дату редакции страницы действует постановление Правительства Москвы от 30 апреля 2013 года № 284-ПП в опубликованной актуальной редакции.

Для объекта в другой территории нельзя механически использовать московский состав. Федеральные правила согласования архитектурно-градостроительного облика и региональные акты могут устанавливать иной порядок, случаи применения и требования. В договоре фиксируем проверенную на дату задания процедуру.

Страница содержит сведения, которые могут измениться. Перед подачей проверяем редакцию акта, статус объекта, перечень материалов и технические требования электронной системы. Плановая редакционная проверка назначена на 27 января 2027 года; при подготовке страницы к открытому сайту проверку проводим независимо от этой даты.

От чего зависит стоимость

Стоимость разработки — от 150 000 ₽ за один базовый комплект АГР для одного объекта. Это предварительный рыночный ориентир, а не публичная оферта. Он применим, если архитектурное решение уже принято, исходные материалы непротиворечивы, а дополнительные модели и сопровождение не требуются.

На цену влияют:

• площадь, этажность, конфигурация и функциональная сложность объекта;
• новое строительство, реконструкция или корректировка существующего решения;
• состояние исходных чертежей и цифровой модели;
• число вариантов, которые нужно сравнить до выпуска;
• объём восстановления недостающей геометрии;
• количество фасадов, секций, уровней и характерных разрезов;
• детализация материалов, благоустройства и окружения;
• необходимость низкополигональной, высокополигональной или IFC-модели;
• число ракурсов и глубина визуализации;
• объём междисциплинарной увязки;
• сопровождение подачи и число циклов замечаний.

После входной проверки выдаём смету по результатам: альбом, модели, дополнительные исходные работы и сопровождение считаются отдельными строками. Изменение замороженных параметров после начала выпуска является изменением задания.

От чего зависит срок

Рабочий график SEC-WAY зависит от полноты исходных данных, готовности базового решения, площади и сложности объекта, требуемых моделей и скорости согласования промежуточных материалов заказчиком.

Сначала устанавливаем даты контрольных точек: подтверждение исходных параметров, выпуск геометрии, согласование фасадов, проверка моделей и финальная передача. Так задержка на одном решении не маскируется общим обещанием «сдать альбом».

Срок рассмотрения органом власти, выдачи документов, ответа владельца исходных данных или работы стороннего подрядчика не включаем в срок SEC-WAY. При сопровождении показываем его отдельно и не обещаем дату решения третьей стороны.

Команда и инструменты

Проект ведёт архитектор, который отвечает за целостность решения и комплект. В зависимости от задачи подключаем градостроителя, специалиста по генеральному плану, визуализатора, BIM-координатора и инженеров смежных разделов. Фактический состав называем в коммерческом предложении — не приписываем проекту специалистов, которые ему не нужны.

Используем CAD- и BIM-инструменты, таблицы ТЭП, средства трёхмерного моделирования и реестр замечаний. Название программы само по себе не доказывает качество. Контроль обеспечивают единая координатная база, управление версиями, взаимная сверка представлений и проверка ответственным специалистом.

Лицензия МЧС не является основанием для разработки АГР и не используется как преимущество этой услуги. Если в дальнейшем потребуются лицензируемые работы по системам пожарной безопасности, их состав и правовое основание рассматриваются отдельно.

Границы ответственности и гарантия

SEC-WAY отвечает за согласованный состав работ, корректное отражение предоставленных данных, внутреннюю согласованность подготовленных материалов и исправление собственных ошибок. Заказчик отвечает за достоверность переданных документов, своевременное утверждение решений и информирование об изменениях.

Мы не гарантируем:

• выдачу свидетельства или иное решение органа власти;
• сохранение результата при изменении законодательства, задания или исходных параметров;
• соответствие материалов следующей стадии, если её требования не входили в задание;
• принятие модели или файла, формат которого не был подтверждён заранее;
• отсутствие новых замечаний после изменения объекта.

Гарантия на выполненную SEC-WAY работу действует 6 месяцев. Если при неизменном задании и исходных данных обнаружится наша графическая, расчётная или редакционная ошибка, исправим её без дополнительной оплаты. Новое решение, новый состав либо изменившееся требование оцениваются отдельно.

Частые вопросы

Получить состав и цену для объекта

Пришлите адрес или кадастровый номер, краткое описание строительства или реконструкции и доступные планы, фасады, ТЭП либо концепцию. Укажите, есть ли ранее выданные замечания и требуется ли сопровождение.

Мы проверим применимый порядок, состояние исходных данных и расхождения между материалами. В ответе перечислим обязательный состав, отдельные модели и исходные работы, границы ответственности, стоимость и рабочие контрольные точки. Специалист отвечает в течение одного часа в рабочее время.