Экспертиза самовольной постройки

Когда заключение помогает, а когда нужна другая услуга

Экспертиза подходит, если нужно технически проверить:

• фактические габариты, этажность, конструктивную схему и расположение доступных элементов;
• состояние несущих и ограждающих конструкций;
• наличие признаков угрозы жизни и здоровью в пределах поставленных вопросов;
• соответствие проверяемых решений применимым строительным и иным техническим требованиям;
• возможность привести конкретное нарушение в соответствие без несоразмерной перестройки объекта;
• различие между фактом строительства, техническим дефектом и недостатком документов;
• основания для досудебной позиции или подготовки материалов представителю.

Если нужен весь порядок оформления, проектные изменения и взаимодействие с органами, это легализация самовольной постройки. Если спор уже рассматривает суд и исследование назначено определением, применяется судебная строительно-техническая экспертиза с отдельным процессуальным статусом. Эти результаты нельзя подменять обычным договорным заключением.

Для ответа только на вопрос, является ли строение капитальным, нужна отдельная экспертиза капитальности здания. Она не проверяет весь набор условий сохранения самовольной постройки. Когда предмет спора ещё не определён, сначала полезна независимая строительно-техническая экспертиза, которая помогает связать вопрос с методом и доказательством.

Что получает заказчик

• согласованный перечень технических вопросов;
• реестр изученных правоустанавливающих, градостроительных и технических материалов;
• программу осмотра с границами доступных зон;
• фотофиксацию и схему привязки выявленных признаков;
• результаты включённых измерений и поверочных расчётов;
• таблицу «требование — факт — метод — вывод — ограничение»;
• разделение устранимых, неустранимых и непроверенных обстоятельств;
• техническое заключение с приложениями;
• перечень дополнительных данных или работ, без которых окончательный ответ невозможен.

Заключение не признаёт право собственности, не отменяет акт органа власти и не гарантирует сохранение объекта. Оно даёт технические факты для следующего решения.

Стоимость — от 50 000 ₽

Ориентир относится к одному небольшому зданию, пристройке или надстройке в Москве и одному комплексу связанных технических вопросов. Объект должен быть доступен без вскрытий и высотных работ.

В базовый состав входят:

• проверка одного комплекта исходных документов;
• формулировка вопросов и программы исследования;
• один выезд при обычном доступе;
• визуальный осмотр доступных конструкций;
• основные линейные измерения и фотофиксация;
• сопоставление одного набора фактических параметров с применимыми требованиями;
• краткое досудебное техническое заключение;
• один цикл исправления фактических недостатков работы SEC-WAY.

Цена является предварительным рыночным ориентиром, а не публичной офертой. До договора фиксируем объект, вопросы, методы, расчёты и границы доступа.

Что не входит в базовую цену

• юридическая оценка оснований признания права;
• подготовка и подача иска, представительство в суде;
• судебная экспертиза по определению суда;
• сопровождение включения или исключения объекта из городских перечней;
• топографическая съёмка и кадастровые работы;
• проект приведения объекта в соответствие;
• вскрытия, шурфы и восстановление отделки;
• лабораторные испытания и отбор образцов;
• геодезическая съёмка, длительный мониторинг и обследование скрытых конструкций;
• расчёт нескольких вариантов усиления или реконструкции;
• пожарный риск, санитарные и экологические исследования;
• проверка нескольких зданий или несвязанных вопросов.

От чего зависит итоговая цена

• площадь, этажность и конструктивная схема;
• число спорных изменений: пристройки, надстройки, антресоли, проёмы;
• количество самостоятельных вопросов;
• полнота документов на землю и объект;
• необходимость обмеров, геодезии и поверочных расчётов;
• доступ к несущим узлам и скрытым зонам;
• необходимость вскрытий или лабораторных испытаний;
• наличие нескольких редакций проекта и противоречивых материалов;
• процессуальный статус и необходимость участия специалиста в заседании;
• удалённость объекта и повторные выезды.

Какие материалы нужны

Для первичной оценки достаточно адреса, фотографий, описания выполненных изменений и документа, из-за которого возник вопрос.

Для работы могут потребоваться:

• выписка ЕГРН на участок и объект;
• документы о правах на землю;
• градостроительный план земельного участка;
• правила землепользования и застройки для территории;
• разрешения на строительство и ввод, если выдавались;
• проектная, рабочая и исполнительная документация;
• планы БТИ и кадастровые материалы;
• акты проверок, предписания, уведомления и судебные документы;
• материалы предыдущих обследований;
• сведения о времени и составе строительства или реконструкции;
• доступ ко всем согласованным помещениям и конструкциям.

Отсутствующий документ фиксируем как ограничение. Его нельзя заменить предположением инженера.

Как проходит исследование

Этапы работы

Действие и результат каждого шага фиксируем после проверки исходных данных.

6 этаповв естественном порядке

01Отделяем технические…

02Собираем карту…

03Назначаем…

04Осматриваем объект

05Проверяем нарушения…

06Передаём заключение…

1. Этап 01⌕
   Отделяем технические вопросы от правовых

   Фиксируем, какой факт должен подтвердить инженер. Убираем вопросы о праве, виновности и решении суда.

2. Этап 02◇
   Собираем карту исходных данных

   Сопоставляем документы на землю, сведения об объекте, проекты, акты и фактические изменения. Отмечаем противоречия и пропуски.

3. Этап 03✎
   Назначаем проверяемые параметры

   Определяем зоны осмотра, измерения, расчёты и критерии. Заранее фиксируем скрытые и недоступные элементы.

4. Этап 04✓
   Осматриваем объект

   Привязываем фотографии и измерения к плану. Наблюдение, измеренный факт и инженерную версию записываем отдельно.

5. Этап 05↗
   Проверяем нарушения и устранимость

   Для каждого вопроса указываем применимое требование, установленный факт и техническое последствие. Если нужен проект или дополнительный расчёт, не подменяем его предварительным мнением.

6. Этап 06▣
   Передаём заключение и границы

   Формируем ответы, приложения, ограничения и перечень следующих действий. Решение о сохранении, сносе или признании права принимает не SEC-WAY.

Что означает «можно привести в соответствие»

Это технический, а не правовой вывод. Он требует назвать конкретное нарушение, допустимый способ его устранения и данные, которыми подтверждается реализуемость решения.

Фраза не означает, что:

• участок допускает нужный вид использования;
• соблюдены публичные ограничения и права третьих лиц;
• орган власти согласует изменения;
• суд признает право собственности;
• объект можно зарегистрировать без других документов;
• строительные работы допустимо начинать без проекта и разрешений.

Если для ответа нужен проект усиления или реконструкции, сначала выполняют расчёт и разработку решения. Само экспертное заключение проектом не является. При вопросе о состоянии всего здания назначают техническое обследование зданий и сооружений, а не расширяют локальную экспертизу без программы.

Основные ошибки

Просить эксперта подтвердить законность

Инженер устанавливает технические обстоятельства. Юридическую квалификацию даёт не строительное заключение.

Проверять только внешний вид

Отсутствие заметных трещин не подтверждает расчётную безопасность, положение объекта на участке и соблюдение обязательных параметров.

Смешивать капитальность и возможность сохранения

Капитальный характер — один вопрос. Для сохранения важны и другие обстоятельства, которые проверяются отдельно.

Обещать результат до изучения земли и ограничений

Хорошее состояние конструкций не устраняет несоответствие виду использования, зонам с особыми условиями или правам третьих лиц.

Называть досудебное заключение судебной экспертизой

Судебный статус возникает из процессуального решения суда, а не из названия документа исполнителя.

Нормативная граница

Статья 222 Гражданского кодекса связывает самовольную постройку не с одним признаком, а с условиями создания объекта и требованиями к земельному участку, разрешениям и обязательным правилам. Возможность сохранения также зависит от совокупности правовых условий. Поэтому техническое заключение отвечает только на поставленные инженерные вопросы.

В Москве дополнительно проверяются действующие городские акты и материалы уполномоченных органов по конкретному объекту. Номер в городском перечне, акт проверки и фактическое состояние нельзя считать взаимозаменяемыми доказательствами.

Срок и ответственность сторон

Срок SEC-WAY зависит от площади, доступа, числа вопросов, расчётов и полноты материалов. Отдельно учитываются сроки геодезии, лаборатории, проектирования, суда и органов власти.

Заказчик обеспечивает достоверные документы, безопасный доступ и сообщает обо всех известных изменениях. SEC-WAY отвечает за согласованный объём исследования и явно указывает непроверенные зоны. Новые вопросы и изменившиеся исходные данные оцениваются отдельно.

Гарантия SEC-WAY

Гарантия 6 месяцев относится к выполненной нами работе в пределах неизменного технического задания. Исправим фактические ошибки заключения, возникшие по нашей вине. Гарантия не распространяется на скрытые обстоятельства, новые документы, изменение объекта и решения суда или органов власти.

Частые вопросы

Получить программу исследования

Пришлите адрес, фотографии, документы на землю и акт, из-за которого возник вопрос. В рабочее время специалист ответит в течение часа: отделит технические задачи от юридических и предложит проверяемый состав работ.