Согласие на залог, уступку права аренды или субаренду

Когда обращаться

Проверка нужна, если:

• планируется продать или передать права и обязанности арендатора;
• часть участка хотят передать в субаренду;
• банк просит заложить право аренды для финансирования;
• право аренды вносится в уставный капитал или совместный проект;
• меняется пользователь участка, но основной арендатор должен сохраниться;
• продаётся здание вместе с земельной позицией;
• участок и право аренды участвуют в сделке с бизнесом;
• исходный договор требует согласия ДГИ;
• срок аренды, цель использования или ограничения вызывают сомнение; при истечении срока сначала проверяется переоформление или продление аренды;
• участок находится в залоге либо права уже обременены;
• есть задолженность, нарушение использования или незавершённые обязательства;
• ДГИ вернул заявление или отказал в согласии;
• Росреестр приостановил регистрацию сделки, и требуется сопровождение учёта и регистрации;
• стороны ещё не подписали договор и хотят проверить его последствия.

Согласие супруга, корпоративное одобрение, согласие залогодержателя и согласие ДГИ — разные документы. Включаем только те, которые требуются конкретным участникам и сделке.

Сначала выбираем правовую конструкцию

Уступка прав и обязанностей

Новый участник занимает место арендатора в пределах переданного договора. Проверяем, допускается ли переход, кто отвечает за задолженность и нарушения, какие права на здания переходят вместе со сделкой и что должно измениться в ЕГРН.

Субаренда

Основной арендатор остаётся стороной перед городом и отвечает за исполнение договора. Предмет субаренды должен быть определим, срок не может выходить за пределы основного права, а использование — противоречить назначению участка. Для части участка нужна точная схема.

Залог права аренды

Проверяем срок и стоимость права, ограничения исходного договора, статус кредитора, существующие обременения и последствия обращения взыскания. Согласие на залог не равно разрешению изменить использование участка.

Иная сделка с правом аренды

Внесение права в уставный капитал или вклад по договору простого товарищества требует отдельной проверки сторон, корпоративных решений и содержания договора. Название документа не заменяет правильную квалификацию.

Согласие или уведомление

Универсального ответа нет. Для публичной земли закон предусматривает случаи передачи прав без согласия собственника при его уведомлении, но применимость зависит от срока и основания аренды, специальных ограничений, условий договора и вида сделки. В других ситуациях требуется предварительное согласие.

Проверяем:

1. кто является собственником и арендодателем;
2. на каком основании и на какой срок заключён договор;
3. есть ли прямой запрет, условие о согласии или уведомлении;
4. проводились ли торги;
5. для какой цели предоставлен участок;
6. входят ли в сделку здания и сооружения;
7. нет ли специальных ограничений оборота;
8. зарегистрировано ли право аренды;
9. есть ли залог, арест или спор;
10. какую именно сделку планируют стороны.

Результат диагностики — письменная карта: согласие ДГИ, уведомление, другая услуга либо отказ от выбранной конструкции.

Что проверяем в сделке

Участок

• кадастровый номер, площадь и границы;
• существование участка в ЕГРН;
• ВРИ и цель договора;
• фактическое использование;
• расположенные объекты;
• ограничения и обременения;
• возможность определить передаваемую часть.

Основной договор

• срок и основание заключения;
• все дополнительные соглашения;
• условия передачи прав и субаренды;
• платежи и ответственность;
• специальные обязанности;
• условия строительства или эксплуатации;
• порядок уведомления;
• основания досрочного прекращения.

Участники

• правоспособность и полномочия;
• право на здания и сооружения;
• корпоративные одобрения;
• заинтересованность и крупная сделка;
• согласие супруга при применимости;
• согласие залогодержателя;
• ограничения банкротства или исполнительного производства.

Проект сделки

• точный предмет;
• объём передаваемых прав и обязанностей;
• срок;
• цена и порядок расчётов;
• распределение долгов и текущих платежей;
• ответственность до и после перехода;
• условие о согласии ДГИ;
• момент вступления в силу;
• регистрационные действия;
• последствия отказа или приостановки.

Что входит в базовое сопровождение

Для одного договора, одного участка и одной стандартной сделки включаем:

• аудит исходного договора и соглашений;
• проверку права аренды и обременений по ЕГРН;
• квалификацию сделки и режима согласия/уведомления;
• проверку сторон и прав на здания;
• проверку основных платежей и нарушений по предоставленным данным;
• перечень предварительных действий;
• подготовку или правку одного проекта сделки;
• подготовку одного заявления и комплекта для ДГИ;
• сопровождение одного рассмотрения;
• разбор одного запроса дополнительных документов;
• проверку полученного согласия или уведомительного результата;
• контроль подписания договора;
• контроль одного согласованного регистрационного действия;
• итоговый паспорт сделки и будущих обязательств.

Оценка права аренды, торги, кадастровые работы, раздел участка, изменение ВРИ, согласование строительства, нотариат, госпошлина, налоговый анализ, расчёт долга, банкротная процедура и суд рассчитываются отдельно.

Исходные данные

Для проверки направьте:

• договор аренды и все приложения;
• дополнительные соглашения;
• выписку ЕГРН на участок;
• выписки ЕГРН на здания и сооружения;
• проект договора уступки, субаренды или залога;
• сведения обо всех участниках;
• корпоративные решения и доверенности;
• акт сверки и сведения о платежах;
• уведомления, претензии и переписку ДГИ;
• документы по существующему залогу;
• схему части участка для субаренды;
• описание экономического результата сделки;
• документы предыдущей подачи или отказа.

Если проект сделки ещё не подготовлен, начинаем с паспорта условий: стороны, предмет, срок, цена, момент перехода и ответственность.

Как проходит работа

Этапы работы

Действие и результат каждого шага фиксируем после проверки исходных данных.

8 этаповв естественном порядке

01Собираем паспорт…

02Квалифицируем сделку

03Определяем режим ДГИ

04Проверяем участников…

05Проектируем договор

06Готовим комплект для…

07Сопровождаем…

08Закрываем сделку и…

1. Этап 01⌕
   Собираем паспорт права аренды

   Фиксируем участок, договор, срок, цель, арендатора, объекты, платежи и обременения. Результат — единая проверяемая модель права.

2. Этап 02◇
   Квалифицируем сделку

   Отделяем уступку от субаренды и залога. Проверяем, не пытаются ли стороны передать только права без обязанностей либо обойти запрет другой конструкцией.

3. Этап 03✎
   Определяем режим ДГИ

   Сопоставляем закон и договор. Фиксируем, требуется ли согласие, уведомление или отдельное действие до сделки.

4. Этап 04✓
   Проверяем участников и долги

   Сверяем полномочия, права на объекты, корпоративные решения, обременения и исполнение аренды. Выявляем обстоятельства, которые могут остановить согласование или регистрацию.

5. Этап 05↗
   Проектируем договор

   Согласуем предмет, срок, цену, обязанности, распределение рисков и отлагательные условия. Для субаренды части участка привязываем предмет к точной схеме.

6. Этап 06▣
   Готовим комплект для ДГИ

   Формируем заявление и приложения по одной выбранной услуге. Проверяем электронные файлы, подписи и полномочия.

7. Этап 07⌕
   Сопровождаем рассмотрение

   Контролируем статус, разбираем запрос и проверяем результат. Решение ДГИ не подменяем собственным заключением.

8. Этап 08◇
   Закрываем сделку и регистрацию

   Сверяем финальный договор с согласованными условиями, контролируем подписание и предусмотренную регистрацию. Передаём карту обязательств после сделки.

Что получает заказчик

• паспорт права аренды;
• письменное заключение о режиме согласия или уведомления;
• карту рисков сторон и участка;
• проверенный проект одной сделки;
• комплект для ДГИ;
• проверенный административный результат;
• контроль согласованного подписания и регистрации;
• итоговую карту: кто является арендатором, кто пользуется участком, кто платит и за что отвечает.

Если выбранная сделка недопустима, предлагаем законную альтернативу до передачи денег и подписания документов.

Стоимость и базовый состав

Полное сопровождение одной стандартной сделки — от 100 000 ₽ за один договор аренды и один участок.

Нижний ориентир применим при действующем зарегистрированном договоре, одном арендаторе, одном новом участнике, отсутствии долга и спора, готовых сведениях ЕГРН и одной процедуре согласия ДГИ. Включает договорный аудит, один проект сделки, один комплект, сопровождение одного рассмотрения и один регистрационный этап.

Это предварительный рыночный ориентир до подтверждения SEC-WAY. Цена самого права аренды, арендные платежи, налоги, оценка, нотариат, пошлины и суд не входят.

От чего зависят цена и срок

• вид сделки;
• число участков и договоров;
• количество арендаторов и новых участников;
• срок и основание аренды;
• наличие торгов;
• передача части участка;
• права на здания и сооружения;
• задолженность и нарушения;
• существующий залог или арест;
• необходимость оценки права;
• корпоративные и супружеские согласия;
• сложность расчётов между сторонами;
• предварительные кадастровые или договорные действия;
• запросы ДГИ и регистрационные приостановки.

Срок SEC-WAY определяем после диагностики. Сроки ДГИ, банка, нотариуса и Росреестра указываем отдельно по актуальным правилам и не включаем в обещание собственного срока.

Почему сделку останавливают

• просрочен основной договор;
• заявитель выбрал согласие, хотя требуется уведомление или другая услуга;
• договор запрещает выбранную конструкцию;
• участок или часть участка нельзя определить;
• цель субаренды не совпадает с основной арендой;
• срок субаренды выходит за срок основного договора;
• передаются только права без связанных обязанностей;
• у стороны нет полномочий;
• не получено согласие залогодержателя;
• есть долг или существенное нарушение;
• сведения договора и ЕГРН расходятся;
• итоговый договор отличается от согласованного проекта;
• не выполнена обязательная регистрация.

Каждую причину связываем с конкретным действием, а не обещаем устранить любой отказ одним повторным заявлением.

Границы результата и гарантия SEC-WAY

SEC-WAY отвечает за согласованную правовую проверку, подготовленный проект, комплект и контроль процедуры в пределах предоставленных документов. Если в течение шести месяцев обнаружится наша ошибка при неизменном задании и исходных данных, исправим выполненную часть без дополнительной оплаты.

Мы не гарантируем согласие ДГИ, решение банка, нотариальное действие, регистрацию Росреестра или действительность скрытых обстоятельств. Не отвечаем за недостоверные сведения, нераскрытые долги, действия другой стороны и изменения закона после контрольной даты.

Частые вопросы

Проверить сделку до подписания

Пришлите договор аренды, выписку ЕГРН, проект сделки и сведения об участниках. Мы определим режим согласия или уведомления, критические риски, состав сопровождения и цену до передачи денег и возникновения обязательств.