Дью-дилидженс объекта недвижимости в Москве

Когда нужна комплексная проверка

Дью-дилидженс заказывают, когда цена ошибки заметно выше стоимости анализа. Например:

• инвестор рассматривает покупку коммерческого здания или земельного участка;
• объект приобретается вместе с компанией-собственником;
• продавец предлагает сложную структуру сделки или расчётов;
• права возникли в результате нескольких переходов, реорганизации, приватизации или судебного решения;
• здание и земля принадлежат разным лицам;
• площадь, границы или назначение в документах не совпадают с фактическим использованием;
• объект реконструировали, делили или объединяли, но документы обновлены не полностью;
• в ЕГРН указаны ипотека, аренда, сервитут, запрет или другое обременение;
• участок планируют использовать для строительства или реконструкции;
• объект связан с банкротством, судебным спором либо исполнительным производством;
• покупателю нужно представить выводы инвестиционному комитету, банку или партнёрам;
• до подписания договора требуется понять, какие риски можно устранить, принять или перенести на продавца.

Проверку лучше начинать до невозвратного аванса и до согласования окончательной редакции договора. Тогда выявленный риск можно учесть в цене, условиях расчёта, заверениях продавца или решении отказаться от сделки.

Что проверяем

Состав зависит от типа недвижимости и структуры сделки. Для одного коммерческого объекта базовая документарная проверка охватывает несколько направлений.

Права и история объекта

Сопоставляем актуальные сведения ЕГРН с правоустанавливающими документами. Проверяем собственника, вид права, основание его возникновения, зарегистрированные ограничения и обременения. Изучаем доступную цепочку переходов и обстоятельства, которые могут указывать на риск оспаривания.

Отсутствие записи об обременении не всегда означает отсутствие любых обязательств. Поэтому дополнительно анализируем договоры аренды, предварительные соглашения, судебные акты, корпоративные решения и другие документы, относящиеся к конкретной сделке.

Продавец и полномочия

По официальным открытым источникам проверяем статус юридического лица или предпринимателя, сведения о руководителе, реорганизации и ликвидации. Анализируем корпоративные полномочия на отчуждение актива и доступные сведения о судебных и банкротных делах.

Проверка открытых реестров не заменяет получение заверений, согласий и внутренних документов продавца. Если сделка является крупной или требует одобрения, перечень подтверждений определяем отдельно.

Земля, кадастр и фактические характеристики

Проверяем кадастровые номера, площади, границы, назначение и связь участка со зданиями. Сопоставляем документы с доступными планами и материалами заказчика. Отмечаем пересечения, реестровые ошибки, несогласованную перепланировку, пристройку или реконструкцию, если признаки видны из документов либо при согласованном выезде.

Определение точного положения границ, технического состояния конструкций и скрытых дефектов требует отдельных измерений или обследования. Такие работы не считаются выполненными только по фотографиям и выпискам.

Если ключевой риск относится к праву на землю, истории документов или земельной процедуре, углубляем это направление в отдельный правовой аудит земельного участка, не размывая общий вывод по сделке.

Если предметом сделки является выкуп арендуемого у города помещения субъектом малого или среднего бизнеса, общий дью-дилидженс не заменяет сопровождение выкупа по 159-ФЗ: там отдельно проверяются статус арендатора, объект, договор и условия преимущественного права.

Градостроительные условия

Если объект покупают для развития, проверяем ПЗЗ, ГПЗУ, документацию по планировке, красные линии, зоны с особыми условиями использования территории и доступные сведения о КРТ. Сопоставляем действующий и планируемый вид использования с задачей инвестора.

Дью-дилидженс показывает ограничения и условия сценария, но не утверждает параметры будущего здания. Для детальной оценки ПЗЗ, ГПЗУ, планировочных документов и достижимых параметров проводим отдельный градостроительный аудит территории. Архитектурная концепция, расчёты и городские процедуры в базовую проверку сделки не входят.

Договоры и эксплуатационные обязательства

При наличии документов изучаем аренду, сервитуты, залог, договоры эксплуатации, ресурсоснабжения и управления. Отмечаем обязательства, которые сохраняются после перехода права или могут повлиять на использование объекта.

Налоговый, финансовый и коммерческий аудит компании не включается автоматически. Если покупатель приобретает доли или акции владельца недвижимости, формируем расширенную команду и отдельное задание. Экономику владения, доходность и сравнение вариантов раскрывает стратегический инвестиционный консалтинг.

Что получает заказчик

По итогам передаём заключение, рассчитанное на принятие решения, а не на формальное хранение. В базовый результат входят:

• идентификация объекта и проверенных лиц;
• перечень изученных документов и официальных источников;
• краткая схема предполагаемой сделки;
• выводы по правам, ограничениям, кадастру и градостроительным условиям;
• список противоречий и недостающих сведений;
• матрица рисков с оценкой влияния на сделку;
• рекомендации по устранению или распределению рисков;
• перечень условий, документов и согласований до подписания;
• вопросы продавцу и список необходимых заверений;
• дорожная карта следующих действий.

Для каждого существенного вывода указываем основание и дату проверки. Если ответ зависит от документа, которого нет, не заменяем его предположением: фиксируем ограничение и объясняем, как получить подтверждение.

Сквозная цепочка проверки сделки

Один и тот же факт оцениваем на нескольких уровнях. Например, зарегистрированная аренда — это не только запись об обременении: она может ограничивать использование помещений, перейти к покупателю и потребовать отдельного условия о расчётах.

Эта связка отличает дью-дилидженс от отдельного земельно-правового или градостроительного исследования: вывод должен помочь принять решение именно по конкретной сделке.

Как читается матрица рисков

Риски разделяем по практическому влиянию:

• критические — могут сделать покупку или планируемое использование неприемлемыми;
• существенные — требуют устранения, изменения условий сделки или финансового резерва;
• управляемые — риск можно снизить документом, согласованием, удержанием части цены или другим условием;
• уточняемые — вывод зависит от сведений, которые ещё нужно получить;
• информационные — не блокируют сделку, но важны для эксплуатации и следующего этапа.

Цветовой статус не заменяет пояснение. В заключении раскрываем суть риска, возможное последствие, источник и рекомендуемое действие. Заказчик видит не только проблему, но и способ проверить или ограничить её.

Что не входит в базовый состав

Границы фиксируем до начала работ. Без отдельного задания дью-дилидженс не включает:

• оценку рыночной стоимости недвижимости;
• техническое обследование конструкций и инженерных систем;
• обмеры, геодезические работы и установление границ;
• экологические изыскания и лабораторные исследования;
• финансовый, налоговый или коммерческий аудит бизнеса;
• разработку архитектурной концепции и проектной документации;
• подготовку договора купли-продажи и сопровождение расчётов;
• государственную регистрацию перехода права;
• получение решения, согласования или разрешения от третьей стороны.

При необходимости эти работы можно связать с основной проверкой. В предложении они будут выделены отдельными этапами, чтобы заказчик понимал состав и стоимость каждого результата.

Какие документы нужны

Для предварительной оценки достаточно адреса или кадастрового номера, описания объекта, цели покупки и доступных документов продавца. Для полной проверки обычно запрашиваем:

• актуальные выписки ЕГРН на участок, здание или помещение;
• документы, на основании которых возникло право;
• договоры по предыдущим переходам, если они доступны;
• кадастровые и технические планы;
• договоры аренды, залога, сервитута и эксплуатации;
• согласия и корпоративные решения по сделке;
• доверенности и документы о полномочиях подписантов;
• ГПЗУ, проектную и разрешительную документацию;
• документы о реконструкции, перепланировке или вводе в эксплуатацию;
• сведения о судебных спорах, претензиях и проверках;
• проект договора и согласованную структуру расчётов;
• описание планируемого использования недвижимости.

Если продавец передаёт документы поэтапно, ведём реестр запросов. Заключение строим только на проверенных материалах, а не на устных заверениях.

Как проходит дью-дилидженс

Этапы работы

Действие и результат каждого шага фиксируем после проверки исходных данных.

6 этаповв естественном порядке

01Фиксируем сделку и…

02Создаём реестр…

03Сверяем официальные…

04Анализируем риски по…

05Сводим выводы в…

06Передаём заключение…

1. Этап 01⌕
   Фиксируем сделку и критерии решения

   Уточняем объект, стороны, цель приобретения, структуру сделки и допустимый уровень риска. Согласуем перечень вопросов и базовый состав результата.

2. Этап 02◇
   Создаём реестр документов

   Проверяем полученный комплект, отмечаем недостающие материалы и направляем приоритетный запрос. Документы привязываем к конкретному объекту и выводу.

3. Этап 03✎
   Сверяем официальные сведения

   Сопоставляем данные ЕГРН, ЕГРЮЛ, арбитражной картотеки, реестра банкротств и московских градостроительных источников. Для каждого источника фиксируем дату проверки.

4. Этап 04✓
   Анализируем риски по направлениям

   Проверяем права, полномочия, ограничения, кадастровые и градостроительные условия. При расширенном составе подключаем инженера, кадастрового специалиста, оценщика или профильного юриста.

5. Этап 05↗
   Сводим выводы в единую матрицу

   Устраняем противоречия между разделами, определяем влияние каждого риска на цель покупателя и формируем реестр условий сделки: что получить до подписания, что устранить до расчёта, какие заверения или ценовые механизмы обсудить с юридическим консультантом заказчика.

6. Этап 06▣
   Передаём заключение и проводим разбор

   Обсуждаем критические пункты, документы до сделки и условия, которые стоит согласовать с продавцом. После передачи отвечаем на вопросы по нашим выводам в пределах задания.

Кто участвует в проверке

Ответственный аналитик собирает документы и ведёт единую матрицу. Земельно-правовые и градостроительные вопросы разбирают профильные специалисты. Инженер подключается, когда необходимо сопоставить документы с фактическим состоянием объекта. Состав команды указываем в предложении после просмотра задачи.

Для работы используем официальные реестры и городские информационные ресурсы, таблицы проверки документов, геоинформационные материалы и систему перекрёстной проверки выводов. Программа или открытый сервис не принимает решение за специалиста: важны источник, дата и правильная интерпретация сведений.

Лицензия МЧС № Л014-00101-77/02072790, выданная 04.04.2025, и членство в СРО подтверждают компетенции SEC-WAY только в соответствующих видах проектных и противопожарных работ. Для документарного дью-дилидженса лицензия МЧС не является основанием проверки и не выдаётся за юридическую аккредитацию. Если в состав включается лицензируемая или требующая допуска работа, подтверждающий документ показываем применительно к ней.

От чего зависит стоимость

Стоимость рассчитываем после просмотра объекта и структуры сделки. На неё влияют:

• количество участков, зданий и помещений;
• число собственников и переходов права;
• полнота и качество архива;
• наличие аренды, ипотеки, сервитутов и других обременений;
• сложность корпоративной структуры продавца;
• объём судебной и банкротной истории;
• необходимость градостроительного анализа;
• выезд и сопоставление документов с объектом;
• подключение технического, налогового или финансового направления;
• глубина проверки проекта договора;
• формат заключения и требования банка или инвестиционного комитета;
• срочность и поэтапная передача документов.

Базовый ориентир относится к одному объекту и документарной проверке по доступным сведениям. Техническое обследование, оценка, финансово-налоговый аудит и сопровождение сделки рассчитываются отдельно.

От чего зависит срок

Рабочий график определяем после первичного реестра документов. На срок влияют количество объектов и сторон, глубина истории, объём договоров, наличие противоречий и скорость ответов продавца.

Получение официальных документов и решений третьих лиц занимает отдельное время. Если к дате сделки часть сведений недоступна, передаём промежуточную матрицу и отмечаем, какие выводы остаются условными. Не выдаём неполную проверку за завершённую.

Официальные источники

Правовой статус недвижимости проверяется с учётом Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и актуальных сведений ЕГРН. Данные о юридическом лице сопоставляются с ЕГРЮЛ и сервисами ФНС. Судебные и банкротные риски проверяются по официальным государственным реестрам.

Для московских объектов используем действующие ПЗЗ, ГПЗУ и иные материалы градостроительной системы города, если они относятся к задаче. Состав источников всегда зависит от объекта. Данные проверяем на дату анализа; последующие изменения могут потребовать обновления заключения.

Границы ответственности и гарантия

SEC-WAY отвечает за качество анализа в пределах согласованного задания, переданных документов и официально доступных сведений на дату проверки. Гарантия на выполненную работу действует 6 месяцев. Если при неизменных исходных данных обнаружится недостаток, возникший по нашей вине, исправим его без дополнительной оплаты.

Мы не гарантируем отсутствие любых будущих претензий, добросовестность продавца, регистрацию перехода права, одобрение банка, решение суда или государственного органа. Итоговое решение о сделке принимает заказчик с учётом выявленных рисков и рекомендаций своих уполномоченных лиц.

Частые вопросы

Обсудить объект до сделки

Пришлите кадастровый номер, краткое описание сделки и доступные документы продавца. Мы отделим обязательную проверку от дополнительных направлений, назовём состав результата и подготовим предложение по конкретному объекту.